Krata w bloku to sąsiedzka samowola?

Poczucie bezpieczeństwa mieszkańców niektórych bloków bywa niskie. Wynika to nie tylko z konstrukcji drzwi wejściowych, w których magnetyczny rygiel można dość łatwo podważyć. Innym problemem jest udostępnianie kodów wejściowych osobom niepowołanym i brak regularnej zmiany wspomnianych kodów. W ramach odpowiedzi na takie problemy oraz ryzyko kradzieży i włamania, niektóre osoby próbują samodzielnie zwiększyć swoje bezpieczeństwo poprzez montaż masywnej kraty lub dodatkowych drzwi w pobliżu wejścia do mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że takie przeróbki mogą stanowić sąsiedzką samowolę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, dlaczego nie należy samowolnie grodzić korytarzy.

Status mieszkań, których właściciele decydują się na budowę krat bywa bardzo różny. Najczęściej chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność mieszkania w bloku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową albo wspólnotę. Warto pamiętać, że nawet prawo odrębnej własności lokalu nie uprawnia do samowolnego montażu krat lub drzwi na korytarzach, które służą do użytku większej liczby osób. Dotyczy to również sytuacji, w której kratą zostałoby odgrodzone tylko jedno mieszkanie. Cały korytarz stanowi bowiem nieruchomość wspólną. Taki stan prawny obejmuje zarówno sytuację, w której blokiem zarządza wspólnota mieszkaniowa, jak i spółdzielnia w ramach tzw. zarządu powierzonego. Może się okazać, że spółdzielnia lub wspólnota wcale nie będzie chciała podejmować tematu odgrodzenia niektórych mieszkań ze względu na bezpieczeństwo pożarowe.

Czasem pewnym rozwiązaniem wydaje się podpisanie umowy quoad usum, w której współwłaściciele części wspólnych wyrażą zgodę na wyłączne korzystanie z części klatki schodowej przez jedną osobę lub kilka osób, a także na montaż przegrody. To wariant znacznie bardziej stabilny prawnie niż opcje zakładające np. najem części korytarza. Warto jednak wiedzieć, że umowa quoad usum nie wyklucza konieczności załatwienia urzędowych formalności związanych z montażem kraty lub innej przegrody. Istnieją wątpliwości, czy taka inwestycja stanowi przebudowę części budynku wielorodzinnego (zobacz np. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 lutego 2015 r. - sygn. akt VII SA/Wa 1502/14).

Zdeterminowani mieszkańcy bloku mogą próbować nawet wykupienia części korytarza, w której miałyby powstać kraty lub dodatkowe drzwi. Jest to jednak dość skomplikowane rozwiązanie, bo przepisy przewidują odrębną własność tylko dla lokali i powiązanych z nimi pomieszczeń przynależnych. Dlatego akceptowalnym wariantem może być wykup i trwała adaptacja części korytarza jako lokalu za zgodą wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Trzeba jednak wiedzieć, że wedle Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. (sygn. akt III CZP 65/11) „przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej (…)”. Taka sytuacja oznacza dodatkowe koszty notarialne. Warto także pamiętać o uciążliwej dla zarządcy budynku zmianie udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej związanej z przyłączeniem części korytarza do jednego mieszkania.

Nielegalna budowa korytarzowych krat oraz podobnych przegród najczęściej wychodzi na jaw podczas kontroli przeprowadzonej przez powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Powodem działań kontrolnych bywa donos wykonany przez zwaśnionych sąsiadów. W ramach odpowiedzi, nadzór budowlany zwykle nakazuje doprowadzenie klatki schodowej do stanu początkowego. Warto wiedzieć, że czasem dotyczy to nie tylko samych krat. Pomysłowi inwestorzy próbują bowiem dokonywać szerszych przeróbek przy wykorzystaniu np. płyt kartonowo-gipsowych. Z takim przypadkiem miał do czynienia np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - zobacz Wyrok z 29 grudnia 2016 r. o sygnaturze akt II SA/Gd 619/16.

Kwestia krat oraz podobnych urządzeń w blokach bywa ciekawa prawnie, ponieważ część opisywanych inwestycji powstała do czasu wejścia w życie obecnej ustawy prawo budowlane, czyli przed 1 stycznia 1995 r. Właściciele mieszkań, którzy odgrodzili swoje „M” bez zgody urzędu, mogą np. powoływać się na Rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz.U. 1975 nr 8 poz. 48). Nie zmienia to jednak faktu, że wykonane odgrodzenie części korytarza nierzadko narusza art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy prawo budowlane poprzez możliwość spowodowania zagrożenia bezpieczeństwa ludzi w czasie pożaru. Na tej podstawie prawnej nadzór budowlany może wydać decyzję nakazującą usunięcie kraty/drzwi i doprowadzenie korytarza do poprzedniego stanu albo wprowadzenie zmian w konstrukcji przegrody.