Montaż reklamy na bloku - czy wymaga zgody wszystkich właścicieli mieszkań? Jak można zaskarżyć taką decyzję?

Wiele spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych już odczuło negatywne skutki koronawirusowego kryzysu. Chodzi nie tylko o wzrost odsetka lokatorów i właścicieli mieszkań, którzy z opóźnieniem płacą swoje comiesięczne zobowiązania. Warto również pamiętać o nieoczekiwanych kosztach dezynfekowania części wspólnych (np. korytarzy oraz wind). Wszystkie te okoliczności mogą sprawić, że propozycja wynajęcia części ściany bloku (najczęściej bocznej) pod reklamę wielkoformatową obecnie będzie bardziej atrakcyjna dla zarządcy budynku. Nie powinien on jednak podejmować decyzji bez zasięgnięcia opinii mieszkańców bloku. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, jak wygląda decyzja dotycząca zawieszenia reklamy na budynku wielorodzinnym. Taką decyzję trzeba rozpatrywać w perspektywie wielu lat.

Kwestię zawieszenia dużej reklamy najpierw warto wytłumaczyć w kontekście sytuacji, gdy budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa. Wówczas każdorazowo trzeba odwoływać się do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Ten akt prawny potwierdza, że zarząd wspólnoty nie powinien samodzielnie podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynajęcie części ściany pod reklamę wielkoformatową z pewnością przekracza zwykły zarząd budynkiem. Dodatkowym argumentem jest fakt, że ściana zewnętrzna bez wątpienia stanowi część nieruchomości wspólnej (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r. - I ACa 1113/14).

W związku z powyższym, członkowie wspólnoty mieszkaniowej (właściciele lokali) powinni podjąć uchwałę w kwestii ewentualnego wynajęcia części ściany budynku pod reklamę wielkoformatową. Taka uchwała zwykle zostaje przyjęta większością głosów obliczaną według udziału głosujących w nieruchomości wspólnej. Wyjątek dotyczy jedynie sytuacji, w której wcześniej ustalono, że głosowanie odbywa się wedle zasady „jeden lokal - jeden głos”.

Głosowanie powinno zostać poprzedzone dyskusją, która oprócz korzyści finansowych związanych z wynajmem będzie prezentować również negatywne aspekty zawieszenia reklamy. Przykład to możliwość eksponowania kontrowersyjnych treści oraz kwestie dotyczące pogorszenia estetyki budynku i wpływu reklamy na elewację. Zgodnie z orzecznictwem sądów, głosowana uchwała powinna precyzować dane najemcy, stawkę wynagrodzenia i sposób wydatkowania pieniędzy pochodzących z czynszu za wynajem części ściany. Zwykle takie środki trafią po prostu do funduszu remontowego budynku.

W większości przypadków, nie wszyscy właściciele lokali będą pozytywnie nastawieni do pomysłu wynajęcia części ściany pod reklamę wielkoformatową. Dlatego trzeba liczyć się z możliwością zaskarżenia uchwały do sądu (na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali). Ten przepis wskazuje, że uchwała wspólnoty podlega wykonaniu pomimo jej zaskarżenia. Wyjątek dotyczy tylko sytuacji, w której sąd podejmie odpowiednie postanowienie.

Sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana w przypadku budynków zarządzanych przez spółdzielnie. W obecnych warunkach, najczęściej chodzi o budynki, w których części lokali wciąż należy do spółdzielni, a część została już wykupiona. Jeżeli taka sytuacja ma miejsce, to spółdzielnia jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i sprawuje tzw. zarząd powierzony. Sposobem na zakończenie tego przejściowego stanu i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej jest wykup wszystkich mieszkań lub podjęcie stosownej uchwały przez większość właścicieli lokali (obliczaną według udziału w nieruchomości wspólnej).

Kwestia banerów reklamowych wydaje się ciekawa w kontekście zarządu powierzonego, ponieważ nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła tutaj daleko idące zmiany. Po wejściu w życie ustawy z 20 lipca 2017 r. (Dz.U. 2017 poz. 1596) stało się jasne, że spółdzielnie w ramach zarządu powierzonego nie mogą podejmować działań przekraczających zakres zwykłego zarządu bez odpowiedniej uchwały większości właścicieli mieszkań. Taka nowa zasada dotyczy również wynajęcia części ściany budynku pod reklamę wielkoformatową.