Czy można skutecznie blokować wspólnotę lub spółdzielnię?

Jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni została niewłaściwie przyjęta, narusza powszechnie obowiązujące przepisy, jest niekorzystna ekonomicznie lub powoduje pokrzywdzenie części lokatorów, to należy ją zaskarżyć do sądu. W wielu przypadkach, równie ważne jak ostateczne rozstrzygnięcie bywa także wstrzymanie wykonania kontrowersyjnej uchwały. Ta kwestia nabiera szczególnego znaczenia w kontekście przewlekłości postępowań sądowych (dodatkowo spotęgowanej przez pandemię koronawirusa). Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy możliwe jest wstrzymanie wykonania uchwał podjętych przez członków wspólnoty mieszkaniowej lub walne zgromadzenie spółdzielni.

Analizę dotyczącą blokowania niekorzystnych lub wadliwych uchwał warto rozpocząć od kwestii związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych. W tym kontekście ważne są przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Artykuł 25 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego potwierdza, że uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona do sądu cywilnego (ze względu na niezgodność z prawem/umową, naruszenie praw części członków lub ekonomiczną nieopłacalność). Powództwo przeciwko wspólnocie powinno być wytoczone w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od powiadomienia właściciela lokalu o wyniku indywidualnego zbierania głosów. Co ważne, ustawa z 24 czerwca 1994 r. wskazuje, że co do zasady kwestionowana uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna podlegać wykonaniu. Wyjątek dotyczy tylko sytuacji, w której sąd wstrzymał wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Ustawa o własności lokali nie wskazuje dokładnie, w jaki sposób należy zapobiec szybkiemu wykonaniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Można jednak zakładać, że w tym przypadku obowiązują ogólne regulacje z kodeksu postępowania cywilnego dotyczące udzielania zabezpieczenia (zobacz art. 730 KPC i następne). Przepisy kodeksu postępowania cywilnego informują, że do pozwu zaskarżającego uchwałę wspólnoty trzeba dołączyć wniosek o zabezpieczenie zawierający odpowiednie uzasadnienie i opis oczekiwanego zabezpieczenia. Taki wniosek wiąże się z odpłatnością wynoszącą 100 zł.

Postanowienie w sprawie ewentualnego udzielenia zabezpieczenia, czyli wstrzymania wykonania uchwały zostaje wydane na posiedzeniu niejawnym. Jeżeli postanowienie w przedmiocie zabezpieczenia jest niekorzystne dla skarżącego, to można złożyć zażalenie przed upływem tygodnia (koszt: 30 zł). Często zdarza się jednak, że trzeba najpierw złożyć i opłacić (100 zł) wniosek o uzasadnienie postanowienia. W takiej sytuacji, tygodniowy termin na zażalenie będzie liczony dopiero od dnia otrzymania postanowienia z uzasadnieniem. Co ważne, wspólnota ma prawo w każdym czasie żądać uchylenia albo zmiany zabezpieczenia, jeśli zniknie lub zmieni się jego przyczyna.

Warto wiedzieć, że zaprezentowane powyżej zasady udzielania zabezpieczenia dotyczą również sytuacji związanych z kwestionowaniem uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej. Takie uchwały mogą zostać uznane za nieistniejące, jeśli zostały przyjęte w nieprawidłowy sposób (np. zbyt małą liczbą głosów). Można również wystąpić o stwierdzenie nieważności bezwzględnej uchwały, gdy narusza ona powszechnie obowiązujące przepisy. Nieważność bezwzględna oznacza, że uchwała jest nieważna od momentu przyjęcia.

Trzeci wariant zakłada natomiast uchylenie uchwały niezgodnej ze statutem spółdzielni lub dobrymi obyczajami albo godzącej w interes spółdzielni lub krzywdzącej jej członka. Uchylona uchwała staje się nieważna od momentu wydania prawomocnego wyroku przez sąd. Powództwo o uchylenie uchwały co do zasady może zostać wytoczone w ciągu 6 tygodni od dnia walnego zgromadzenia spółdzielców. Ograniczeń czasowych nie ma w przypadku powództwa dotyczącego stwierdzenia nieważności bezwzględnej uchwały lub jej nieistnienia (na podstawie art. 189 KPC). Ta sama zasada dotyczy możliwego kwestionowania istnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej na podstawie artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę na regułę wyrażoną przez artykuł 24 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Ten przepis wskazuje, że uchwałę walnego zgromadzenia może zaskarżyć osoba niebędąca członkiem spółdzielni i posiadająca odrębną własność lokalu. Wytoczone powództwo (z ewentualnym wnioskiem o zabezpieczenie) powinno dotyczyć naruszenia przez kontrowersyjną uchwałę prawa własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego.