Działka zamiast wkładu własnego. Kiedy to będzie możliwe?

Wszystko wskazuje na to, że po przejściowej poprawie sytuacji dla osób budujących domy (spowodowanej pandemią), koszty wzniesienia typowego domu w 2021 r. znów będą rosnąć wyjątkowo szybko. Świadczą o tym między innymi najnowsze doniesienia z rynku materiałów budowlanych, które eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizowali w jednym ze swoich poprzednich artykułów. Tym razem analitycy RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się ważnemu tematowi, jakim jest możliwość uwzględnienia działki budowlanej jako wkładu własnego. To rozwiązanie szczególnie ważne dla tych osób, które na razie nie mają odpowiednio dużych środków, aby zapewnić wkład własny w tradycyjnej formie.

KNF zezwolił na zastąpienie wkładu własnego działką …

W pierwszej kolejności, warto zajrzeć do najnowszej Rekomendacji S, którą wydała Komisja Nadzoru Finansowego. Wspomniana instytucja ogłosiła, że banki komercyjne powinny zastosować wytyczne z tego dokumentu najpóźniej w połowie 2021 r. Chodzi między innymi o obowiązek oferowania kredytów ze stałym oprocentowaniem przez co najmniej pierwsze 5 lat spłaty jako alternatywy dla bardziej popularnych „hipotek”. Nowa odsłona Rekomendacji S nie przewiduje jednak kluczowych zmian dotyczących możliwości traktowania działki jako wkładu własnego przy kredycie na budowę domu. Zarówno wersja Rekomendacji S z 2013 roku, jak i ta opublikowana siedem lat później zezwala na potraktowanie jako wkładu własnego działki, która zostanie zabudowana domem.

Obydwie odsłony Rekomendacji S zwracają uwagę, że bank powinien sprawdzić, czy kredytowana działka nie jest obciążona wcześniejszym kredytem. Nowsza Rekomendacja S doprecyzowuje, że istnienie hipoteki nie wyklucza możliwości potraktowania działki jako wkładu własnego. Bank powinien jednak ocenić, w jakiej części nieruchomość gruntowa może posłużyć jako wkład własny przy kredycie budowlanym. Najczęściej chodzi po prostu o odjęcie wartości wcześniejszego kredytu na działkę od jej wyceny rynkowej. Banki mogą jednak szacować wartość kredytowanej działki w sposób bardziej restrykcyjny. Co ważne, Rekomendacja S nie obliguje kredytodawców do uznawania działek budowlanych jako wkładu (nawet tych pozbawionych obciążeń). Jeżeli jakiś bank nie chce tego robić, to Komisja Nadzoru Finansowego nie będzie stosować żadnych nacisków. Podobna sytuacja dotyczy np. możliwości kredytowania celów mieszkaniowych z minimalnym wkładem wynoszącym 10%.

Banki stosują różne zasady dotyczące działki jako wkładu

Ze względu na możliwość ustalania przez banki różnych reguł w kontekście działki jako wkładu własnego, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zapytali największych kredytodawców o ich politykę. Część banków nie zdecydowała się na podanie jednoznacznej odpowiedzi (zapewne z różnych przyczyn). Możliwość potraktowania działki jako wkładu własnego zadeklarowały następujące instytucje:

BOŚ Bank - ten bank traktuje działkę jako wkład własny i pozwala na dostarczenie wyceny gruntu zleconej przez klienta. Jednocześnie BOŚ nie akceptuje jako wkładu własnego środków finansowych kredytobiorcy pochodzących z kredytu lub pożyczki.

Credit Agricole - bank z francuskim rodowodem akceptuje operaty zewnętrzne i bierze pod uwagę jako wkład działki obciążone kredytem, ale pod warunkiem, że sam wcześniej sfinansował zakup gruntu. W takim przypadku, wycena działki jest pomniejszana o saldo kredytu podczas obliczania wartości nieruchomości jako wkładu. Działka budowlana powinna mieć powierzchnię do 2 ha.

PKO BP - największy polski bank akceptuje jako wkład własny działkę wcześniej sfinansowaną kredytem (wtedy wycena zostaje pomniejszona o aktualne saldo kredytu udzielonego na sfinansowanie gruntu). Bank PKO BP sam dokonuje wyceny działki - niezależnie od dostarczonego przez klienta operatu. Działka budowlana (nie siedliskowa) musi posiadać wydane pozwolenie na budowę, decyzję o warunkach zabudowy lub przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w miejscowym planie albo studium.

Santander Bank Polska - wspomniany bank przyjmuje wyceny zewnętrzne i wymaga, aby działka w planie zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne. Zwykle jest możliwość traktowania jako wkładu własnego działki, która już wcześniej została zakupiona na kredyt (zależnie od łącznego wskaźnika LtV dla obu kredytów - na zakup działki i budowę domu).

Warto oczywiście pamiętać, że podane wyżej informacje były aktualne w dniu udzielenia odpowiedzi przez banki (21 - 25 maja 2021 r.). Kredytodawcy co pewien czas zmieniają stosowane zasady.