Deweloperska cesja szansą na tanie „M”?

Ustawa deweloperska nie przewiduje możliwości odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem na skutek takich czynników jak np. epidemia koronawirusa i związany z nią kryzys gospodarczy. Właśnie dlatego wiele osób próbuje rozwiązać umowę deweloperską za porozumieniem stron albo znaleźć chętnego na nabycie prawa do budowanego mieszkania (w drodze cesji). Jeszcze inni klienci firm deweloperskich będą zapewne próbowali przed sądem uwolnić się od umowy argumentując, że zaszła nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych (zobacz art. 357(1) kodeksu cywilnego). Takie sądowe boje mogą być jednak długotrwałe i nie gwarantują powodzenia. Lepszym rozwiązaniem bywa znalezienie osoby chętnej na nabycie praw do mieszkania w ramach cesji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej opisać taką transakcję. Może być ona interesująca dla osób, które obecnie szukają mieszkaniowych okazji.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377), która jest zwana ustawą deweloperską to niewątpliwie najważniejszy akt prawny regulujący zasady zakupu nowego lokum. Nie znajdziemy w nim jednak informacji dotyczących ewentualnej cesji praw z umowy deweloperskiej. Właśnie dlatego kwestia dopuszczalności wspomnianej cesji opiera się na przepisach kodeksu cywilnego. Warto również podkreślić, że opisywana cesja nie dotyczy prawa własności nowego lokum (domu lub lokalu mieszkalnego). Do przeniesienia własności takiej nieruchomości dochodzi bowiem dopiero po formalnym zakończeniu budowy.

W kontekście przepisów kodeksu cywilnego, warto przypomnieć, że: „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania” (art. 509 par. 1 KC). Kodeks cywilny wskazuje także, że zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela. Jeżeli chodzi o umowę deweloperską, to każda z jej stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Właśnie dlatego niemożliwe będzie przeprowadzenie cesji bez obustronnej zgody stron umowy deweloperskiej.

W wyniku ewentualnej cesji dotyczącej umowy deweloperskiej, na nabywcę przejdzie ogół praw i obowiązków wynikających z zawartego kontraktu. Potwierdzenie stanowi wyrok Sądu Najwyższego z 5 września 2001 roku (sygn. akt: I CKN 379/00). Trzeba także podkreślić, że przepisy dają deweloperom prawo do udzielenia w umowie deweloperskiej wcześniejszej zgody na przyszłą cesję. Inwestorzy nie muszą jednak korzystać z takiej opcji, która nie zabezpiecza ich pod względem finansowym. Deweloper woli bowiem nie wyrazić zgody na cesję jeśli potencjalny klient wydawałby się osobą niewiarygodną finansowo. Warto także pamiętać, że cesja wykonana bez wymaganej zgody inwestora, po prostu nie wywoła skutków prawnych. Jeżeli po dokonaniu cesji deweloper udzieli jednak zgody, to przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy będzie ważne.

Wspomniana już wcześniej ustawa deweloperska wprowadziła wymóg zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Warto zdawać sobie sprawę, że taka regulacja prawna, która zabezpiecza obydwie strony umowy, będzie miała także wpływ na koszty ewentualnej cesji (ponoszone przez nabywcę). Zamiana klienta dewelopera często wymaga bowiem korekty umowy deweloperskiej. Przepisy kodeksu cywilnego mówią natomiast, że zmiana umowy zawartej w formie aktu notarialnego musi zostać przeprowadzona przez notariusza. Samą umowę cesji także warto zawrzeć w formie notarialnej.

Koszt związany z taksą (wynagrodzeniem notariusza) może jednak okazać się niewielki w porównaniu do obciążenia podatkowego zbywcy. Jeżeli osoba zbywająca prawo z umowy deweloperskiej osiągnie zysk (np. zapłaci deweloperowi 50 000 zł i uzyska 60 000 zł po cesji), to dochód zostanie opodatkowany w ramach PIT. Czasem okazuje się, że taki dodatkowy dochód skutkuje przekroczeniem pierwszego progu podatkowego i koniecznością zapłaty podatku według stawki 32%. Pocieszający jest natomiast fakt, że deweloperska cesja nie powoduje obowiązków związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Potwierdzenie stanowi między innymi Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 marca 2019 r. (numer 0111-KDIB2-2.4014.288.2018.2.HS).

Materiał partnera RynekPierwotny.pl