Veto dla wspólnoty mieszkaniowej - czy jest możliwe?

Większościowe poparcie dla jakiegoś rozwiązania albo inicjatywy nie przesądza o tym, że dany pomysł faktycznie jest dobry. Taka zasada dotyczy również uchwał we wspólnotach mieszkaniowych. Czasem może okazać się, że większością głosów została przyjęta jakaś uchwała, która de facto jest niekorzystna co najmniej dla części właścicieli mieszkań. W opisywanej sytuacji, członkowie wspólnoty posiadający inne zdanie niż większość mieszkańców bloku, wcale nie muszą się poddawać. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy istnieje możliwość skutecznego blokowania szkodliwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Ta kwestia jest ważna, bo wraz z początkiem stycznia 2020 r. zmieniły się niektóre przepisy regulujące zasady działania wspólnot mieszkaniowych.

Osoba poszukująca odpowiedzi na różne pytania dotyczące wspólnot mieszkaniowych, na pewno powinna zajrzeć do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny mówi, że zarząd lub wynajęty specjalista (zarządca) zajmuje się prowadzeniem typowych spraw związanych z działaniem wspólnoty. W sprawach przekraczających tzw. zakres zwykłego zarządu budynkiem (nieruchomością wspólną), konieczne będzie podjęcie odpowiedniej uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała może dotyczyć również innych kwestii - na przykład wyboru zarządu, zmiany zarządcy lub udzielenia absolutorium zarządowi.

Ustawa o własności lokali (zobacz artykuł 25 wspomnianego aktu prawnego) wskazuje, że: „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy”. W ciągu 6 tygodni od podjęcia kontrowersyjnej uchwały, trzeba wnieść do sądu cywilnego pozew przeciwko wspólnocie. Jeżeli uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, to termin sześciotygodniowy nalicza się od dnia powiadomienia właściciela mieszkania o treści przyjętej uchwały. Co ważne, zaskarżona uchwała zwykle podlega realizacji (mimo pozwu). Wyjątek dotyczy sytuacji, w której sąd wstrzymał wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Opisywana powyżej procedura zaskarżania uchwał znajduje zastosowanie dla tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, które działają na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Od początku 2020 r. dużą wspólnotą mieszkaniową jest każda, która liczy sobie co najmniej cztery lokale (w tym również niewyodrębnione lub lokale użytkowe). Wcześniej do uzyskania statusu dużej wspólnoty mieszkaniowej potrzebna była obecność co najmniej ośmiu lokali w danym budynku.

Na początku 2020 r. znacząco spadła liczba małych wspólnot mieszkaniowych. Wynika to z faktu, że zmienił się status wspólnot działających w blokach, które posiadają od 4 do 7 lokali. Mimo wspomnianej zmiany, warto poświęcić nieco miejsca kwestii zaskarżania działań w małej wspólnocie mieszkaniowej. Taka wspólnota funkcjonuje na podstawie przepisów kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Dwa wymienione kodeksy będą miały zastosowanie również do sytuacji, w której jeden z właścicieli mieszkań nie zgadza się ze stanowiskiem większości. Mowa o czynnościach dotyczących zwykłego zarządu, do wykonania których potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (zobacz artykuł 201 kodeksu cywilnego). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w małej wspólnocie (związane np. z remontem), wymagają natomiast jednomyślności wszystkich właścicieli mieszkań i lokali użytkowych (patrz artykuł 199 KC).

Członek małej wspólnoty mieszkaniowej powinien wiedzieć, że artykuł 202 kodeksu cywilnego daje mu możliwość zaskarżenia czynności, która jest rażąco niezgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. Warto pamiętać, że w przypadku zaskarżania działań małej wspólnoty na podstawie art. 202 KC nie występuje obowiązek złożenia pozwu w ciągu 6 tygodni.

Niniejszy artykuł dotyczy członków wspólnoty mieszkaniowej. Tym niemniej, w ramach uzupełnienia warto wspomnieć o sytuacji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowej. Jest to ważna kwestia, ponieważ spółdzielnie nadal zarządzają bardzo dużą liczbą budynków wielorodzinnych. Uchwały podejmowane przez organy spółdzielni mieszkaniowej można zaskarżyć, jeżeli występuje co najmniej jedna z następujących przesłanek: niezgodność uchwały z przepisami, podjęcie uchwały w sposób sprzeczny ze statutem spółdzielni, niedopuszczalny charakter uchwały, która godzi w interesy spółdzielni lub jej członka. Przed sądem można dowieść nawet nieistnienia uchwały na wskutek poważnych błędów podczas jej procedowania (np. nieosiągnięcia wymaganej większości głosów).