Czy właściciel mieszkania może wchodzić do lokum pod nieobecność najemcy? Co w tej sprawie mówią sądy?

Najem mieszkania to relacja, w której występuje wiele „punktów zapalnych” między stronami. Chodzi nie tylko o ewentualne uszkodzenia w lokalu lub podwyżki czynszu. Konflikty pomiędzy najemcą i wynajmującym (właścicielem) dość często dotyczą również wchodzenia do „M” w celach kontrolnych. Wielu właścicieli mieszkań uznaje takie prawo do kontroli za oczywistość. Najemcy mają natomiast inne zdanie i powołują się na prawo do prywatności. Problem potęguje brak zupełnie jednoznacznych przepisów. Na opisywanej sytuacji najbardziej tracą właściciele mieszkań. Zdarzały się już przypadki oskarżenia o przestępstwo właściciela „M”, który pod nieobecność najemcy próbował sprawdzić stan swojego lokalu.

Odpowiedzialność karna za wejście do własnego (wynajętego) mieszkania wielu osobom wydaje się bardzo kontrowersyjna. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że bazuje ona na artykule 193 kodeksu karnego. Wspomniany przepis mówi, że: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Wbrew pozorom, artykuł 193 KK może znajdować również zastosowanie przy najmie. Prawnicy i teoretycy prawa nie są jednak zupełnie zgodni co do tej kwestii. Niektórzy eksperci wskazują na nieprecyzyjność cytowanego wcześniej artykułu kodeksu karnego. Na niekorzyść właścicieli mieszkań działa Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. (sygn. I KZP 5/11). Mówi ono wprost, że: „Sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego w rozumieniu art. 193 k.k. może być także właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu”.

W kontekście odpowiedzialności karnej właściciela wynajmowanego mieszkania za tzw. naruszenie miru domowego, warto powołać się na Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk - Południe z 17 listopada 2015 r. (sygn. akt II K 792/14). Ten ciekawy wyrok dotyczy sytuacji właściciela mieszkania, który był ignorowany i nie wpuszczany do lokalu przez zadłużonych najemców. Wspomniany właściciel myśląc, że w mieszkaniu obecnie nie ma nikogo, użył własnych kluczy i skontrolował stan lokalu na 10 dni przed końcem okresu wypowiedzenia umowy najmu. Niezapowiedziana wizyta wyszła na jaw, bo w mieszkaniu przebywało dziecko najemców. Sąd w opisywanej sytuacji umorzył postępowanie ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu właściciela lokalu. Na korzyść oskarżonego przemawiał fakt, że próbował on wejść pod nieobecność lokatorów, obawiał się o stan mieszkania i był zaniepokojony obecnością w lokalu dużego psa, na którego nie wyraził zgody. Warto jednak pamiętać, że wyroki sądów nie zawsze mogą być tak korzystne dla właściciela lokalu.

Ze względu na nieprecyzyjny charakter obowiązujących przepisów i wątpliwości interpretacyjne, strony umowy najmu mieszkania powinny uwzględnić zasady kontroli lokum w podpisywanym kontrakcie. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl można na przykład umówić się, że właściciel „M” będzie miał prawo po wcześniejszym powiadomieniu najemcy raz w miesiącu wejść do lokalu i skontrolować jego stan. Taka kontrola może odbywać się przy okazji gotówkowej płatności czynszu.

Warto pamiętać, że niezależnie od klauzul z umowy najmu, obowiązują również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniany akt prawny mówi, że najemca musi niezwłocznie udostępnić właścicielowi lokal w przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej powstaniem takiej szkody. W razie nieobecności lokatora podczas awarii albo jego oporu, właściciel może wejść do mieszkania w asyście policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. Po wcześniejszym ustaleniu terminu, najemca powinien udostępnić właścicielowi mieszkanie w celu wykonania remontu, okresowego przeglądu technicznego lub uzasadnionego okolicznościami doraźnego przeglądu technicznego. Czasem właściciel lokalu ma prawo do zastępczego wykonania prac obciążających kosztami lokatora. W takiej sytuacji, najemca po wcześniejszym umówieniu terminu również powinien udostępnić mieszkanie.

Materiał partnera RynekPierwotny.pl