Nie wszyscy muszą płacić za windę?

Dla bardzo wielu nabywców mieszkań z rynku wtórnego, brak windy w budynku liczącym np. cztery piętra jest sporym minusem. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że obecność windy to nie tylko korzyści. Wspomniane urządzenie generuje bowiem regularne koszty utrzymania. Co więcej, ewentualna wymiana starych wind wiąże się z dużymi kosztami i trudnościami technicznymi. Warto również pamiętać, że konieczność ponoszenia comiesięcznych kosztów obsługi windy przez wszystkich właścicieli mieszkań oraz lokatorów wzbudza pewne kontrowersje. Chodzi o to, że kwotę doliczaną do zaliczki, czynszu lub opłaty eksploatacyjnej muszą płacić również osoby, które z różnych względów nie korzystają z windy. Przykładem są niektórzy mieszkańcy parteru. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy koszty dotyczące utrzymania wind faktycznie powinni ponosić wszyscy właściciele lokali w budynku wielorodzinnym.

W ramach odpowiedzi na postawione wcześniej pytanie, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przypomnieć definicję części wspólnych. Wedle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388): „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W świetle takiej definicji, windy bez wątpienia stanowią część nieruchomości wspólnej, ponieważ nie służą one do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli mieszkań. Podobna zasada dotyczy na przykład korytarzy oraz klatek schodowych.

Warto zwrócić uwagę, że ustawa o własności lokali nie uzależnia konieczności zapłaty zaliczek na rzecz kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez wspólnotę od tego, czy dany właściciel mieszkania wykorzystuje określoną część budynku. Zgodnie z przepisami, do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wliczają się między innymi „opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę”. Właściciele mieszkań i lokali użytkowych powinni z góry, do 10 dnia każdego miesiąca wnosić zaliczki na pokrycie wszystkich kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zaliczki muszą być ustalane proporcjonalnie do udziału każdego właściciela „M” w nieruchomości wspólnej.

Pomimo jasnych przepisów ustawy o własności lokali, niektórzy właściciele mieszkań niezadowoleni z konieczności płacenia niewielkich kwot za utrzymanie windy (np. 15 zł - 20 zł miesięcznie), próbują szukać argumentów w orzecznictwie sądowym. Takie próby nie mają jednak większego sensu. Świadczy o tym między innymi Wyroku Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 30 września 2013 r. (sygn. akt I C 60/13), który został utrzymany w ramach późniejszej apelacji. Wspomniany wyrok wskazuje, że wspólnota nie może zarówno zwalniać części właścicieli mieszkań z kosztów użytkowania windy, jak i nakładać z tego tytułu dodatkowe obciążenia na część członków. Z kolei Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 26 marca 2015 r. (sygn. akt I C 537/14) potwierdza brak możliwości ustalenia przez wspólnotę opłat za windę w zależności od liczby zamieszkałych osób.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r. o sygnaturze akt I ACa 232/11 przypomina natomiast, że różnicowanie opłat z tytułu utrzymania części wspólnych jest możliwe tylko wtedy, gdy dotyczy właścicieli lokali użytkowych należących do wspólnoty (patrz art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Warto dodać, że z uwagi na niekorzystne dla nich przepisy i orzecznictwo sądowe, zwolennicy uwolnienia części właścicieli mieszkań z opłat za windę wnieśli niedawno odpowiednią petycję do Sejmu, domagając się zmiany przepisów. Wspomniana petycja z sygnaturą BKSP-145-IX-185/20 nie została na razie rozpatrzona.

W ramach uzupełnienia, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że posiadacze spółdzielczych własnościowych oraz lokatorskich praw do lokali i wyodrębnionych mieszkań w blokach zarządzanych przez spółdzielnie także nie mają możliwości uniknięcia kosztów związanych z windami. Identyczna zasada dotyczy również właścicieli „M”, którzy nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku praw spółdzielczych ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość naliczania kosztów utrzymania windy według regulaminów i statutów spółdzielni (patrz art. 8a ust. 4c). Wspomniane regulaminy i statuty mogą przewidywać np. zniżkę dla osób na parterze wynoszącą 20%. Podobnej możliwości nie ma np. w przypadku bloków komunalnych. Tutaj wszyscy lokatorzy muszą płacić za windę na identycznych zasadach i z uwzględnieniem powierzchni mieszkania.