Jak usunąć bałagan w księdze wieczystej?

Prawie każda osoba mocno zainteresowana daną nieruchomością (na przykład w kontekście jej zakupu) dokładnie sprawdza księgę wieczystą. Trudno się temu dziwić, bo w większości przypadków informacje z księgi wieczystej są ważniejsze nawet od faktycznego stanu prawnego. Taka zasada jest związana z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ze względu na bardzo duże znaczenie zawartości ksiąg wieczystych, wszelkie pomyłki oraz nieścisłości, które się w nich znajdują powinny zostać jak najszybciej skorygowane. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy taka korekta zawsze wymaga kłopotliwego postępowania sądowego.

Na całe szczęście, błędy w księgach wieczystych nie zawsze mają bardzo poważny charakter. Czasem są to po prostu oczywiste pomyłki pisarskie albo matematyczne, niedokładności i podobne błędy. Przed pojawieniem się takich usterek chronią między innymi przepisy nakazujące odczytanie stronom treści aktu notarialnego przez samego notariusza albo inną osobę w jego obecności. Jeżeli mimo tych środków ostrożności, oczywista pomyłka w akcie notarialnym jednak się pojawiła, to notariusz poprzez tzw. protokół niedokładności powinien nieodpłatnie poprawić błędy. Sprostowanie może dotyczyć zarówno treści aktu notarialnego, jak i wniosku o wpis do księgi wieczystej, który notariusz obecnie składa online.

Niestety skorygowanie prostych błędów w księdze wieczystej przez Internet nadal nie jest możliwe dla notariuszy. Właśnie dlatego protokół niedokładności wraz z wypisem aktu notarialnego trzeba będzie dostarczyć do sądu prowadzącego księgi wieczyste dla danej nieruchomości. Taką czynność może wykonać zarówno notariusz, jak i strona umowy zainteresowana korektą oczywistego błędu.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaznaczają również, że poważniejsze pomyłki w księgach wieczystych nie mogą zostać poprawione przy pomocy protokołu niedokładności. Wspomniany protokół (zwany też protokołem prostującym) nie powinien bowiem prowadzić do zmiany treści czynności prawnej, której dotyczy korygowany akt notarialny. Jeżeli zatem notariusz stwierdzi, że korekta poprzez protokół nie będzie możliwa, to konieczne stanie się złożenie pozwu sądowego. Warto wiedzieć, że osoba zainteresowana korektą księgi wieczystej ma do wyboru dwa rozwiązania. Pierwsze z nich zostało przewidziane przez artykuł 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296). Zgodnie z tym przepisem: „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.

Drugi sposób korygowania poważnego błędu w księdze wieczystej opiera się na artykule 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147). Ten przepis mówi natomiast, że:„w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Wyroki sądów sugerują, że pozew na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w miarę możliwości powinien być preferowanym rozwiązaniem. Wynika to między innymi z faktu, że sam wyrok ustalający stan prawny nieruchomości na podstawie art. 189 KPC nie może stanowić podstawy do zmian w księdze wieczystej (zobacz Wyrok Sądu Najwyższego z 27 października 2005 r. - sygn. akt III CK 106/05). Co więcej, jeżeli sąd wyda postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia lub nieprawomocne orzeczenie, to roszczenie o usunięcie niezgodności na podstawie art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Taki wpis roszczenia stanowi ostrzeżenie między innymi dla potencjalnych nabywców nieruchomości.

W ramach uzupełnienia eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że ustawa z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1469) wprowadziła nową opłatę za pozew o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Szczególna opłata za taki pozew wynosząca 2000 zł dotyczy sytuacji, w których wartość przedmiotu sporu przekracza 40 000 zł.