Czym naprawdę są komórki lokatorskie? Sprawdzamy, czy można je wynająć

Komórki lokatorskie stanowią ciekawy element oferty deweloperów. Można się z nimi spotkać także na rynku wtórnym. Wyjaśniamy, jaki jest naprawdę status prawny takich pomieszczeń.

Warto wiedzieć, że kwestia powiązania komórki lokatorskiej oraz mieszkania czasem wzbudza pewne wątpliwości wśród internautów. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, czy komórkę lokatorską można na przykład sprzedać bez zbywania lokum.

Komórka lokatorska stanowi część lokalu mieszkalnego

Informacji o statusie prawnym komórek lokatorskich trzeba szukać w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wspomniany akt prawny reguluje wszystkie najważniejsze kwestie związane z obecnością lokali w budynku wielorodzinnym. Artykuł 2 ustęp 4 tej ustawy mówi, że: "Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi".

Cytowany przepis potwierdza, że komórka lokatorska posiada status pomieszczenia przynależnego. Podobnie jak lokal, powinna ona zostać odpowiednio zaznaczona na rzucie kondygnacji budynku. Taki rzut stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Ze statusem komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego wiąże się kilka kwestii. Po pierwsze, takie pomieszczenie jest uwzględniane podczas obliczania udziału właściciela danego lokalu w nieruchomości wspólnej. Wspomniany udział będzie z kolei brany pod uwagę w czasie głosowań na forum wspólnoty mieszkaniowej. Kolejna kwestia ma związek z podatkiem od nieruchomości. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 17 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I SA/Op 107/13) potwierdza, że komórka powinna być obciążona taką samą stawką podatku od nieruchomości, jak lokal mieszkalny i opodatkowana razem z nim. Identyczna zasada dotyczy również pozostałych pomieszczeń przynależnych.

Dodatkową przestrzeń można bez problemu wynająć…

Status komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego ma ważne konsekwencje również w przypadku sprzedaży mieszkania. Komórka jako część składowa nie może być przedmiotem innego prawa

własności niż lokal. Taka zasada wynikająca z artykułu 47 kodeksu cywilnego, dotyczy również innych praw rzeczowych związanych z komórką i mieszkaniem. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. dodatkowo wskazuje, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać rodzaj, położenie oraz powierzchnię pomieszczeń przynależnych. Informacje na ten temat muszą się też znaleźć w umowie sprzedaży danego lokalu mieszkalnego. Mieszkania nie można bowiem sprzedać bez komórki lokatorskiej.

Ścisłe powiązanie komórki lokatorskiej z mieszkaniem ogranicza możliwość rozporządzania nią. Nie oznacza to jednak, że niewykorzystana komórka przez lata musi stać pusta. Istnieje możliwość wynajęcia takiej powierzchni niezależnie od najmu mieszkania. Najem komórki lokatorskiej w wielu względach będzie podobny do najmu pokoju.

Warto każdorazowo spisać umowę dotyczącą takiego wynajmu. Najmniej problematyczne jest oczywiście wynajęcie komórki osobie mieszkającej w tym samym budynku. Właściciel wynajętej komórki lokatorskiej, nie powinien zapominać o swoich obowiązkach wobec fiskusa. Na szczęście przychody z wynajmu prywatnej komórki lokatorskiej mogą zostać objęte ryczałtem ewidencjonowanym z niską stawką (8,5% do 100 000 zł rocznie).

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego "M". Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.