Czy działka z pozwoleniem budowlanym to dobry zakup?

Można oczekiwać, że w najbliższym czasie na rynku pojawi się więcej działek budowlanych z pozwoleniem na budowę domu. Takie grunty będą sprzedawane między innymi przez osoby, którym koronawirusowy kryzys pokrzyżował plany dotyczące budowy prywatnego domu. Zakup działki z wydanym pozwoleniem może być szansą na wynegocjowanie korzystnych warunków cenowych. Część osób obawia się bowiem komplikacji związanych z taką transakcją. Niestety mogą one się pojawić jeśli nowy właściciel działki będzie chciał na tym samym gruncie wznieść zupełnie inny budynek.

W pierwszej kolejności warto wyjaśnić, czy przeniesienie pozwolenia budowlanego na nabywcę działki w ogóle jest możliwe. Odpowiedź zawiera artykuł 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W swoim obecnym brzmieniu mówi on, że: "organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (decyzję o pozwoleniu na budowę - przyp. red.), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - przyp. red.)".

Co ważne, 19 września 2020 r. zacznie obowiązywać art. 40 prawa budowlanego w nowym brzmieniu. Nowa wersja tego przepisu precyzyjnie wskazuje, że przeniesienie pozwolenia budowlanego (w drodze decyzji) następuje na wniosek nowego inwestora. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem art. 40 prawa budowlanego, taka osoba lub firma oprócz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, powinna załączyć do wniosku pisemną zgodę dotychczasowego inwestora i oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z nowymi przepisami (obowiązującymi od 19 września 2020 r.), uzyskanie zgody poprzedniego inwestora nie będzie jednak konieczne, jeżeli doszło już do przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Warto nadmienić, że przeniesienie pozwolenia na budowę nadal nie będzie pozwalać na uniknięcie obowiązków związanych z odrolnieniem gruntu. Powinny o tym wiedzieć osoby planujące nabycie działki rolnej z wydanym pozwoleniem na budowę domu oraz budynków gospodarczych. W takiej sytuacji, po zakończeniu inwestycji konieczne będzie przynajmniej częściowe odrolnienie gruntu.

Osoby nabywające działkę z pozwoleniem budowlanym, zwykle chcą wprowadzić pewne zmiany do projektu domu. Jest to zupełnie naturalna kwestia, która czasem powoduje dodatkowe formalności.

Wszystko zależy od tego, czy zmiany w projekcie budowlanym mają istotny charakter. Jeżeli modyfikacje oznaczają istotne odstępstwo od projektu budowlanego, to konieczne będzie wykonanie tak zwanego projektu zamiennego.

Wspomniany projekt zwykle wykonuje architekt, który zaprojektował poprzednią wersję domu. Jeśli projekt po aktualizacji zostanie zaakceptowany, to urząd wyda decyzję zmieniającą pozwolenie na budowę. W przypadku mniej istotnych zmian, które polegają np. na przesunięciu ścian działowych wewnątrz budynku, nowa decyzja urzędu będzie niepotrzebna pomimo korekty projektu.

Inwestorzy zainteresowani działkami z wydanym pozwoleniem, czasem zamierzają uzyskać drugie pozwolenie na budowę i zrealizować zupełnie inną inwestycję mieszkaniową. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że taka sytuacja może skutkować pewnymi problemami. Niektóre urzędy mają bowiem poważne wątpliwości, czy powinny wydać drugie pozwolenie na budowę jeśli tej samej działki dotyczy już inna wcześniej wydana i aktualna zgoda.

Urzędnicy dość często powołują się między innymi na artykuł 156 paragraf 1 punkt 3 kodeksu postępowania administracyjnego ("Organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco”). Inwestorzy z kolei mogą przytaczać Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 10 sierpnia 2017 r. (sygn. akt. II SA/Wr 329/17). Wydaje się, że nabywca zamierzający uzyskać drugie pozwolenie budowlane, powinien wziąć pod uwagę ryzyko komplikacji prawnych i odpowiednio skorygować oferowaną cenę działki.

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego "M". Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.