Budowa domu. Kto nie zaczął, ten ma problem?

Dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące budowy nowych domów w 2020 r. mogą wzbudzać zaskoczenie. Okazuje się bowiem, że pomimo epidemii koronawirusa liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i zgłoszeń budowy wcale nie spadła. Wręcz przeciwnie - odnotowano nawet wzrost liczby pozwoleń na budowę domu oraz zgłoszeń budowy.

W minionym roku, inwestorzy prywatni załatwili możliwość rozpoczęcia budowy 101 591 domów. Zatem roczny wzrost wyniósł około 5%. Pewien wpływ na tę zmianę miała epidemia COVID-19 zwiększająca zainteresowanie przeprowadzką za miasto. Wydaje się jednak, że znacznie ważniejsza była inna kwestia. Mowa o nowych wymaganiach technicznych, które podnoszą koszty budowy domu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy nowe wymogi dotyczące energochłonności budynków jednorodzinnych będą oznaczały kłopot dla tych inwestorów, którzy wcześniej nie podjęli decyzji o budowie domu.

O tegorocznym wzroście wymagań w zakresie zużycia energii nieodnawialnej przez domy było wiadomo od dawna. Już w lipcu 2013 r. ówczesny Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydał rozporządzenie, z którego wynikało, że wymogi dotyczące energochłonności domów wzrosną na początku 2014 roku, 2017 roku oraz 2021 roku. Zgodnie z tym rozporządzeniem, maksymalne zapotrzebowanie nowych domów jednorodzinnych na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej spadło następująco:

• 1 stycznia 2014 r. - 120 kWh/(mkw. x rok)
• 1 stycznia 2017 r. - 95 kWh/(mkw. x rok)
• 1 stycznia 2021 r. - 70 kWh/(mkw. x rok)

Mimo ogłoszenia nowych wymagań w zakresie energochłonności z dużym wyprzedzeniem, rząd postanowił wyjść naprzeciw oczekiwaniom inwestorów prywatnych. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 21 grudnia 2020 r. (Dz.U. 2020 poz. 2351) wskazuje, że do spraw wszczętych i niezakończonych przed 31 grudnia 2020 r. stosuje się jeszcze poprzednie wymogi techniczne. To bardzo dobra wiadomość dla inwestorów prywatnych, którzy zdążyli w minionym roku co najmniej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia budowlanego.

Prywatni inwestorzy, którym nie udało się załatwić wymaganych formalności do końca 2020 roku, muszą pamiętać, że nowe warunki techniczne (WT 2021) regulują nie tylko maksymalne zapotrzebowanie domu na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody. Ustawodawca wraz z dniem 1 stycznia 2021 r. wprowadził również szereg szczegółowych wymogów dotyczących między innymi mniejszego współczynnika przenikania ciepła dla przegród zewnętrznych, dachu, okien oraz drzwi. Co ważne, na początku 2021 r. pojawił się też wymóg zastosowania wentylacji mechanicznej (tzw. rekuperacji) zamiast wentylacji grawitacyjnej w celu spełnienia nowych norm.

Wpływ nowych wymagań budowlanych na koszty budowy domów oczywiście będzie zależał od jednostkowego przypadku. Eksperci szacują jednak, że w przypadku typowego domu trzeba się liczyć ze wzrostem kosztów budowy na poziomie 5% - 10%. Mowa o przykładowej kwocie wynoszącej około 20 000 zł. Większość dodatkowych kosztów (70% - 80%) będzie związana z zastosowaniem rekuperacji.

W ramach podsumowania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na dość rzadko eksponowaną kwestię. Chodzi o to, że nowe wymagania w zakresie energochłonności skokowo powiększyły wieloletni wzrost kosztów budowy domów. W latach 2018 - 2020 budowa przeciętnych „czterech kątów” podrożała o 20% - 25%. Do tej zmiany nieuwzględniającej drożejących działek, już teraz trzeba będzie doliczyć kolejne 5% - 10%.

Bezprecedensowy wzrost kosztów budowy domów może sprawić, że inwestorzy kupując działki budowlane będą wybierali „tańsze” lokalizacje, czyli miejsca bardziej oddalone od miejsc pracy, zakupów oraz wypoczynku. Rodzi się pytanie, czy taka sytuacja nie będzie miała negatywnego wpływu na środowisko naturalne poprzez wzrost liczby kilometrów pokonywanych codziennie samochodami osobowymi.