Co drugie „M” kupujemy od dewelopera?

Pod względem łącznej liczby transakcji dotyczących lokali i domów, Polska nie jest europejskim liderem. Znacznie wyższe wyniki są notowane między innymi w przypadku Niemiec, Wielkiej Brytanii, Francji oraz Włoch. Trudno się temu dziwić zważywszy na liczbę ludności wspomnianych państw. Warto jednak wiedzieć, że nasz kraj już od dłuższego czasu przoduje pod względem udziału nowych mieszkań w całkowitej wartości sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego nowe mieszkania stanowią 40% - 50% całego polskiego rynku, podczas gdy w innych krajach Starego Kontynentu porównywalny sprzedażowy wynik czasem nie przekracza nawet 20%.

W pierwszej kolejności warto oczywiście odnieść się do danych, które wskazują, że w Polsce oferta deweloperów jest bardzo popularna. Taki wniosek można wysnuć po odpowiednim przekształceniu informacji podawanych przez Eurostat. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl dzięki użyciu wspomnianych statystyk samodzielnie obliczyli, że w 2019 r. rynek deweloperski miał następujący udział sprzedażowy:

• Malta - 76% wartości wszystkich kupowanych lokali i domów
• *Polska - 47% *
• Estonia - 43%
• Słowacja - 40%
• Finlandia - 36%
• Norwegia - 36%
• Bułgaria - 34%
• Litwa - 33%
• Austria - 27%
• Belgia - 27%
• Irlandia - 25%
• Szwecja - 21%
• Portugalia - 19%
• Rumunia - 19%
• Łotwa - 17%
• Niemcy - 17%
• Włochy - 17%
• Hiszpania - 14%
• Holandia - 12%
• Wlk. Brytania - 11%
• Francja - 10%

Powyższe dane wskazują, że pod względem popularności oferty deweloperów Polska wyprzedziła nie tylko kraje „starej unii” takie jak chociażby Francja, Włochy, Wielka Brytania, Holandia oraz Niemcy. W minionym roku polski rynek mieszkaniowy był jedynym znaczącym w skali Europy z obrotem nowymi lokalami i domami na poziomie ok. 50% wartości wszystkich transakcji. Jeżeli chodzi o udział nowych lokali i domów w łącznej liczbie sprzedanych nieruchomości mieszkaniowych z Polski, to można szacować wspomniany wynik jako 40%. To również jest wysoka wartość w skali całego kontynentu.

Powyższe informacje oczywiście prowokują pytanie o przyczyny bardzo dużej popularności oferty deweloperów w Polsce. Z pewnością można wskazać kilka takich decydujących czynników. Pierwszym z nich jest po prostu małe nasycenie mieszkaniami. Główny Urząd Statystyczny podaje, że pod koniec 2019 r. na 1000 Polaków przypadało 386 domów i lokali. W dalszym ciągu był to wynik znacznie mniejszy od unijnej średniej na poziomie ok. 435. Co gorsza, wiele istniejących nieruchomości mieszkaniowych jest umiejscowionych na terenach nieatrakcyjnych dla młodych osób. Można je łatwo zidentyfikować na poniższej mapie jako powiaty zaznaczone najjaśniejszym odcieniem koloru niebieskiego. W tych powiatach położonych np. blisko północno-wschodniej granicy kraju przez całą pierwszą połowę 2019 r. rozpoczęto najmniej lokali i domów.

Deweloperzy z całą pewnością korzystają na szybkim rozwoju największych metropolii oraz podmiejskich obszarów takich jak np. powiat poznański, wrocławski, piaseczyński, gdański, krakowski oraz kartuski. W tym kontekście warto wspomnieć, że przed epidemią koronawirusa wzrosło rynkowe znaczenie nowych domów, które komercyjni inwestorzy budują pod dużymi miastami. Na popularność oferty deweloperów (droższej niż na rynku wtórnym) wpłynęła również stosunkowo luźna polityka kredytowa banków powiązana z niskim poziomem stóp procentowych NBP. Warto też pamiętać o małej liczbie dostępnych mieszkań komunalnych i spółdzielczych, z których mogłyby skorzystać młode osoby.

Innym ważnym czynnikiem jest fakt, że sporo lokali z rynku wtórnego znajduje się w budynkach zniechęcających potencjalnych nabywców. Przykład stanowią zaniedbane kamienice albo wysokie „wielkopłytowce”. Nie można także ukrywać, że rodzimym deweloperom pomagają stosunkowo mało restrykcyjne wymagania w zakresie ładu przestrzennego. To czynnik, który negatywnie wpływa na wygląd dużych polskich miast, ale jednocześnie pozwala skuteczniej zaspokajać popyt mieszkaniowy związany z napływem młodych pracowników.