Najemca ulepszy „M”, a właściciel zapłaci?

W polskich warunkach, długoterminowy najem mieszkań innych niż komunalne wciąż nie jest szczególnie popularny. Można jednak zaobserwować wzrost znaczenia takiej formy wynajmu lokali. Wraz ze zwiększeniem jej popularności, coraz ważniejsza staje się kwestia ewentualnych ulepszeń wprowadzonych w mieszkaniu. Często stanowią one kość niezgody pomiędzy najemcą oraz właścicielem lokalu lub domu. Chodzi zarówno o pozwolenie na istotne zmiany w mieszkaniu, jak i kwestię rozliczenia poniesionych nakładów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić wszystkie najważniejsze kwestie prawne związane z ulepszaniem mieszkań. Mogą być one szczególnie ważne między innymi dla osób zasiedlających lokale komunalne.

Jeżeli chodzi o ulepszenia w mieszkaniu, to kluczowe znaczenie zawsze mają przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). W kwestiach nieuregulowanych przez ten akt prawny, trzeba brać pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego. Warto również wspomnieć o uchwałach rady gminy, które precyzują zasady gospodarowania mieszkaniami komunalnymi. Takie akty prawa miejscowego mogą na przykład określać dokładne zasady udzielania zgody na wprowadzenie ulepszeń w mieszkaniach. Pod pojęciem ulepszeń rozumiemy wszystkie inwestycje, które podnoszą rynkową lub użytkową wartość lokum.

Zgoda właściciela mieszkania na ulepszenia co do zasady jest wymagana. Co więcej, ustawa z 21 czerwca 2001 r. wskazuje, że oprócz uzgodnień potrzebna jest osobna umowa pisemna. Taki dokument podpisany przez najemcę oraz właściciela mieszkania dokładnie określa zakres ulepszeń oraz sposoby ich rozliczenia. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje również, że właściciel mieszkania po zakończeniu wynajmu może domagać się usunięcia ulepszeń, na które nie wyraził pisemnej zgody. Wyjątek dotyczy jedynie sytuacji, w której przywrócenie poprzedniego stanu skutkowałoby naruszeniem substancji lokali, czyli jego uszkodzeniem. Wynajmujący może również zdecydować, że zatrzyma ulepszenia samowolnie wprowadzone przez najemcę i zwróci ich wartość uwzględniająca stopień zużycia poszczególnych elementów.

Co ważne, ustawa z 21 czerwca 2001 r. mówi, że w przypadku lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony umowy najmu mogą inaczej ustalić kwestię ewentualnych ulepszeń. Jeżeli wspomniana umowa nie przewiduje innych uregulowań niż domyślne, to trzeba stosować zasady ustalone przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Lokale niewchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego to wszystkie mieszkania, które nie stanowią własności samorządów lub Skarbu Państwa. Podczas wynajmu takich lokali, strony mogą np. ustalić, że niektóre ulepszenia nie wymagają każdorazowej zgody właściciela i/lub pisemnej umowy.

Warto zdawać sobie sprawę, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczy jedynie wynajmu nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku najmu nieruchomości o charakterze użytkowym, trzeba brać pod uwagę bardziej ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Regulują one kwestię ulepszeń dotyczących na przykład lokali użytkowych. Kodeks cywilny mówi, że w razie braku odrębnych ustaleń (potwierdzonych umową) wynajmujący z chwilą zakończenia najmu może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia po zapłacie ich wartości.

W ramach podsumowania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają o pewnej kwestii dotyczącej ulepszeń, która ma związek zarówno z mieszkaniami, jak i lokalami o charakterze użytkowym. Osoby nabywające takie nieruchomości „razem z najemcą” powinny pamiętać, że automatycznie staną się również stroną umowy najmu. Co więcej, najemca będzie mógł domagać się od nowego właściciela nieruchomości ewentualnego zwrotu kosztów ulepszeń. W tym kontekście kluczowe znaczenie będą miały ustalenia poczynione z poprzednim właścicielem lokalu. Trzeba również podkreślić, że roszczenia najemcy związane ze zwrotem kosztów ulepszeń lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego przedawniają się po upływie roku od daty opróżnienia zajmowanych pomieszczeń.

Materiał Partnera RynekPierwotny.pl