Zyski z wynajmu mieszkań w Polsce jednymi z najwyższych w Europie
Rynek najmu w znacznym stopniu przyczynił się do utrzymania popytu na mieszkania, w trakcie trwającej obecnie hossy na rynku mieszkaniowym. Inwestorów kuszą zyski większe od lokat czy obligacji – co więcej: okazuje się, że wynajem w Polsce jest bardziej opłacalny niż w większości krajów europejskich.
Skąd takie wnioski? Dostarcza je ostatni raport Property Index. Overview of European Residential Markets firmy doradczej Deloitte. Z danych tam zaprezentowanych wynika, że roczny zwrot netto w największych miastach naszego kraju przekracza 6–7 proc.
W badaniu przeanalizowano sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast 18 państw Unii europejskiej i Izraela. Z raportu wynika, że najwięcej na wynajmie można zarobić w duńskim Odense (8,9 proc.) oraz w stolicy Węgier – Budapeszcie (7,9 proc.). Polskie miasta ujęte w tym zestawieniu plasują się w czołówce. Najwyższą lokatę spośród polskich miast uzyskał Wrocław, który z zyskiem netto (a więc relacji rocznych przychodów z najmu minus koszty eksploatacyjne do kosztów zakupu nieruchomości) na poziomie 7,4 proc. uplasował się na 6 miejscu spośród 35 badanych miast. Zaraz za Wrocławiem jest Łódź, gdzie wg Deloitte można rocznie zarobić 7,2 proc. Na 9 miejscu uplasował się Kraków z wynikiem 6,6 proc., natomiast Warszawa jest na miejscu 12. W stolicy Polski można rocznie zarobić na najmie 6 proc. netto.
Warto zaznaczyć, że polskie miasta w zakresie zyskowności najmu w tyle pozostawiły wiele dużych, silnych ośrodków Zachodu – m.in. Paryż i Londyn, w centrum którego nota bene, zyskowność najmu jest najmniejsza spośród wszystkich badanych ośrodków i wynosi 2 proc. Przegląd stóp zwrotu z miast europejskich pokazuje, że najmniej zarabia się na wynajmie na wyspach brytyjskich, we Francji, Austrii, Belgii i we Włoszech.
Kuchnia idealna bez względu na styl. Zobacz, jak ją urządzić
Analiza danych prowadzi do wniosku, że na wynajmie zarabia się mało przede wszystkim tam, gdzie ceny są wywindowane, a do takich krajów nie należy z pewnością Polska. Według Deloitte średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w naszym kraju wynoszą obecnie nieco ponad 1200 euro za mkw. Warto jednak zaznaczyć, że zdaniem twórców raportu, w ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w naszym kraju miały istotnie podrożeć –blisko aż o 10 proc.
To zaskakujące informacje, które nie znajdują potwierdzenia w danych rodzimych podmiotów badawczych. Według NBP średnia cen transakcyjnych nowych mieszkań z 7 największych miast wynosiła w II kw. 2017 niecałe 6700 zł i w ciągu roku, a więc od II kw. 2016 zwiększyła się zaledwie o niecałe 180 zł.
Wśród polskich miast pod względem cen mieszkań oczywiście dominuje Warszawa, gdzie za mieszkania wg Deloitte płaci się nieco ponad 1700 euro za mkw. Dalej w kolejności są: Kraków (nieco ponad 1400 euro za mkw.), Wrocław (niecałe 1400 euro za mkw.) i Łódź (niecałe 1100 euro za mkw.).W porównaniu do najdroższych rynków dzieli nas przepaść (w centralnym Londynie mkw. kosztuje 14 tys. euro, a w Paryżu ponad 13 tys.).
Tańsze od polskich są miasta węgierskie, włącznie z Budapesztem, gdzie mkw. kosztuje niecałe 1500 euro), na podobnym poziomie cenowym pozostają też mieszkania w Wilnie na Litwie i w Rydze na Łotwie oraz w Czechach (choć Praga jest droższa od Warszawy) oraz Słowenii, natomiast przystępna okazuje się Portugalia (w Porto mkw. nieruchomości kosztuje niecałe 1500 euro) i Holandia (w Rotterdamie i Hadze przeciętne ceny wynoszą 2000 euro).
Zaskakujące dane Deloitte dostarcza też w zakresie popularności i rozpowszechnienia najmu. Okazuje się, że obraz zgodnie z którym Polacy stronią od wynajmowania, nie do końca jest zgodny z prawdą. Zgodnie z raportem w naszym kraju 15 proc. mieszkających, to ludzie którzy wynajmują. Największy odsetek najemców jest w Niemczech – ponad 54 proc.
Shutterstock.com Dane odnośnie Polski mogą zaskakiwać, bowiem w obiegu pozostają inne wyliczenia, które wskazują na niepopularność wynajmowania. Według nich zaledwie ok. 5 proc. mieszkańców to najemcy. Należy jednak dodać, że prawdziwy obraz popularności najmu mielibyśmy, uwzględniając czynnik czasu. Choć wielu ludzi na różnych etapach swojego życia wynajmuje mieszkanie, to jednak niewielu żyje w ten sposób przez długi czas i to m.in. odróżnia polski rynek od np. rynku niemieckiego, gdzie popularny jest wynajem wieloletni.
Na koniec jeszcze kilka zdań należy poświęcić stopom zwrotu z wynajmu. Choć dane Deloitte brzmią bardzo optymistycznie, warto do nich podejść z ostrożnością. NBP potwierdza, że obecnie ciągle, w związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi, przychody z najmu pozwalają pokrywać raty kredytu, natomiast zyskowność szacuje się generalnie niżej – na poziomie około 5,5 proc. Niezależnie jednak od tego, warto by inwestor wchodzący na ten rynek realistycznie szacował oczekiwany zwrot – uwzględniając okresy, gdy mieszkanie będzie stało puste, podatki oraz nakłady na konieczne remonty.
Tekst Marcin Moneta, Dział Analiz WGN