Optymistyczne prognozy dla rynku nieruchomości 2015

W grudniu 2014 roku Narodowy Bank Polski zaprezentował kwartalny raport przedstawiający sytuację na rynku mieszkaniowym wskazujący, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym wykazywały nieznaczny wzrost w porównaniu z IV kwartałem 2013 r. Tendencja wzrostowa miała charakter stały, jednak utrzymywała się na zrównoważonym poziomie. Ubiegły rok nie przyniósł też zbyt dużych zmian na rynku wtórnym. Ceny mieszkań w największych miastach kraju utrzymywały się na niezmiennym poziomie. Dopiero IV kwartał 2014 r. przyniósł nieznaczne podwyżki.

Rok 2014 był rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Analiza rynkowa wykonana przez firmę REAS jednoznacznie wykazała, że sytuacja na rynku nieruchomości była dla deweloperów wyjątkowo korzystna. W analizie sprzedaży mieszkań wzięto pod uwagę sytuację na rynku sześciu miast o najwyższej skali obrotów (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź). Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek wyniosła łącznie 47,5 tys. - to prawie dwukrotnie więcej niż w roku 2013.

Jednocześnie 47 tys. mieszkań wprowadzonych do obiegu znalazło swoich nabywców. Wiąże się to z kilkoma czynnikami. Pierwszym z nich z pewnością było dopasowanie oferty rynkowej do potrzeb nabywców. Zamiast 100-metrowych apartamentów buduje się obecnie dużo więcej mieszkań dwu- i trzypokojowych, na które stać przeciętną polską rodzinę.

Nie bez znaczenia był także wzrost popytu w I kwartale 2014 r. Owa sytuacja wiązała się z uruchomieniem nowego programu Mieszkanie Dla Młodych. Wielu nabywców czekało z zakupem nowego mieszkania do 1 stycznia 2014 roku. Podobna sytuacja dotyczyła IV kwartału 2014 roku.

Należy jednak pamiętać, że kupując mieszkanie od dewelopera, musimy również ponieść koszt jego wykończenia. W zależności od wielkości mieszkania może być to od 20 do ponad 100 tys. złot. Szczegółowe koszty wykończenia mieszkania można bezpłatnie obliczyć, korzystając z Kalkulatorów Budowlanych.

Duży wzrost zainteresowania mieszkaniami wiązał się ze zmianami wprowadzonymi do polityki kredytowej. Był to ostateczny termin, w którym inwestorzy mogli skorzystać z kredytów hipotecznych, dysponując wkładem własnym na poziomie 5 proc. Od stycznia 2015 minimalna wartość wkładu własnego wynosi już 10 proc. Taka zmiana z pewnością wpłynęła na zwiększenie zainteresowania inwestorów korzystających z kredytów hipotecznych. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym.

W roku 2014 mogliśmy też zauważyć wzrost zainteresowania nieruchomościami znajdującymi się na wczesnym etapie budowy. Do tej pory najpopularniejsze były mieszkania istniejące lub będące w końcowej fazie budowy. Jednak od II kwartału 2014 roku inwestorzy coraz chętniej skłaniają się ku zakupowi mieszkań, na których wybudowanie trzeba czekać jeszcze około roku. Taki zakup wiąże się z kilkoma zaletami. Przyszły właściciel może mieć wpływ na projekt swojego mieszkania, ma także większe możliwości wyboru najkorzystniejszej oferty. Analitycy z firmy REAS wskazują, że wzrost zainteresowania tego typu transakcjami wiąże się z wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej. Jej zapisy mają chronić interesy inwestorów i zmniejszyć ich ryzyko finansowe.

Dostępność mieszkań w 2014 roku nie uległa większym zmianom. Stopy procentowe kredytów oraz stabilne ceny nieruchomości sprawiły, że dostępność mieszkań utrzymywała się na stałym poziomie. Według szacunków NBP: „Średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymała się na poziomie 0,82 m2 za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,33 m2 względem minimum w marcu 2007 r.”. Oznacza to, że średnia pensja wystarcza na zakup 0,82 m2 mieszkania. Warto w tym miejscu podkreślić, iż w drugiej połowie 2014 roku nastąpił wzrost liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż. Jednak według raportu NBP jest to związane z niedopasowaniem oferty rynkowej do potrzeb klientów oraz z niedostateczną konkurencją na pierwotnym rynku nieruchomości. Wzrost liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż nie powinien przełożyć się na obniżenie kosztów ich zakupu.

W 2014 roku zakup mieszkania na wynajem był bardziej opłacalny niż lokata bankowa. W drugim półroczu odnotowano lekką podwyżkę cen wynajmu mieszkań. Koszt spłaty kredytu hipotecznego nadal jest niższy niż cena, jaką otrzymamy z wynajmu lokalu. Dzięki temu kredyt hipoteczny nadal może być w pełni finansowany środkami uzyskanymi z wynajmu mieszkania, taka forma lokaty kapitału pozostaje zatem bardziej korzystna niż zwykła lokata bankowa. Według raportu NBP trzeba jednak pamiętać o ryzyku. Zakup mieszkania pod wynajem to długoterminowa inwestycja. Relacje pomiędzy kosztami spłaty kredytu a ceną najmu mogą się stale zmieniać.

Eksperci wskazują, że pierwszy kwartał 2015 roku przyniósł nieco mniejszy popyt na mieszkania (wiąże się to z podniesieniem wysokości wkładu własnego), jednak z każdym kolejnym miesiącem ma się on zwiększać. Niektórzy analitycy rokują, że przekroczy wskaźnik z 2014 roku. Podniesienie wysokości wkładu własnego nie powinno zatem mieć większego wpływu na popyt mieszkań.

Zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym dużą rolę odgrywają inwestorzy, którzy finansują zakup mieszkania ze środków własnych, wciąż jednak najważniejszą grupę stanowią nabywcy posiłkujący się kredytami hipotecznymi. Atrakcyjne ceny nieruchomości oraz dość boagata oferta mieszkań powinny przełożyć się na sukcesywne zwiększanie popytu. Coraz więcej nieruchomości z rynku pierwotnego jest oferowanych wraz z rachunkiem powierniczym. Jest to rozwiązanie, które chroni środki nabywcy i sprawia, że nowe mieszkania cieszą się rosnącym zainteresowaniem. Wraz ze zwiększeniem kwoty wkładu własnego rośnie popularność kredytów konsumenckich. Dla wielu inwestorów jest to jedyna droga do szybkiego zgromadzenia niezbędnej kwoty wkładu własnego. Możemy się spodziewać, że popularność tego typu przedsięwzięć będzie stale rosła.