Niedokończony dom od dewelopera to lepsza opcja?

Oferta krajowych deweloperów zwykle kojarzy się ze stanem deweloperskim lub coraz bardziej popularnym wykończeniem pod klucz. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że na rynku od pewnego czasu można znaleźć coraz więcej domów, które małe deweloperskie firmy oferują w stanie surowym (zamkniętym lub otwartym). Takie propozycje wzbudzają pewne zainteresowanie - między innymi ze względu na rosnące koszty budowy oraz problemy z szybkim znalezieniem fachowców. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili odpowiedzieć na pytanie, czy warto skusić się na dom wybudowany przez dewelopera do stanu surowego i później samodzielnie go dokończyć.

Na plus tańsze materiały, a na minus marża dewelopera

Oczywiste wydaje się to, że małe firmy deweloperskie budujące domy z myślą o odsprzedaży chcą na nich zarobić. Właśnie dlatego nie powinien dziwić fakt, że cena domu w stanie surowym zapewne będzie nieco wyższa od kwoty, którą prywatny inwestor rozpoczynający budowę w tym samym czasie musiałby zapłacić za działkę i doprowadzenie prac do stanu surowego. Jeżeli jednak prace budowlane dewelopera zakończyły się na danym etapie np. rok wcześniej, to w warunkach wzrostu cen materiałów i usług budowlanych różnica względem obecnego kosztorysu będzie nieco mniejsza. Warto też pamiętać, że firma deweloperska (nawet mała) posiada możliwość tańszego zakupu materiałów budowlanych.

Analiza budowy przez eksperta to bardzo ważna kwestia

Część deweloperów oferujących domy w stanie surowym zastrzega, że po odpowiedniej dopłacie istnieje możliwość doprowadzenia budynku do stanu deweloperskiego. Inna opcja polega na kontynuowaniu prac do stanu surowego zamkniętego i jest dostępna w przypadku domów nie posiadających m.in. okien oraz drzwi wejściowych. Niezależnie od tego, czy nabywca skorzysta z wykończeniowej propozycji dewelopera, warto wydatkować kilkaset złotych na analizę, którą przeprowadzi ekspert. Może być to osoba oferująca pomoc w odbiorach mieszkań i domów na późniejszym etapie budowy (głównie w stanie deweloperskim). Taki specjalista sprawdzi np. czy mury oraz inne elementy konstrukcyjne zostały wykonane zgodnie z projektem i przy użyciu materiałów zadeklarowanych przez dewelopera.

Nabywca niedokończonego domu przejmie pozwolenie

Pewnym problemem pozostaje fakt, że transakcja przewidująca kupno niedokończonego domu nie jest objęta przepisami ustawy deweloperskiej. Chodzi zarówno o obecnie obowiązującą ustawę deweloperską (z dnia 16 września 2011 r.), jak i jej nową wersję, która zacznie obowiązywać od połowy 2022 roku. Definicja przedsięwzięcia deweloperskiego wymieniona przez obydwie ustawy zakłada bowiem obowiązek dokończenia prac budowlanych przez dewelopera (przed sprzedażą lokum). Dobrą wiadomością jest natomiast to, że deweloper sprzedający nieukończony dom odpowiada za solidność wykonanych prac z tytułu rękojmi.

Ważnym aspektem prawnym dotyczącym zakupu niedokończonego domu od dewelopera będzie też konieczność przejęcia pozwolenia na budowę. Warto sprawdzić, czy takie pozwolenie nie wygasło ze względu na nieaktywność inwestora trwającą dłużej niż trzy lata. Wedle obecnych przepisów, nie trzeba już dostarczać zgody inwestora, który sprzedał inwestycję budowlaną na przeniesienie pozwolenia budowlanego. Co więcej, od 1 lipca 2021 r. wniosek o przeniesienie pozwolenia budowlanego (PB-9) może zostać złożony przez Internet.

Bank będzie wymagał kosztorysu na dokończenie prac … 

Osoba zainteresowana zakupem od dewelopera domu w trakcie budowy, przed podjęciem jakichkolwiek decyzji powinna również sprawdzić księgę wieczystą zabudowywanej działki (np. w poszukiwaniu hipotek i służebności). Taką analizę zawartości księgi wieczystej na pewno wykona bank finansujący dokończenie budowy.

W kontekście kredytowania warto pamiętać, że bank zwykle nie zgodzi się na sfinansowanie wyłącznie zakupu inwestycji budowlanej i późniejsze dokończenie budowy za własne środki inwestora. Kredytodawca będzie chciał mieć pewność, że inwestycja budowlana zostanie dokończona np. w ciągu kolejnych 2 - 3 lat, bo to rzutuje na wartość i pewność zabezpieczenia hipotecznego. W związku z powyższym, kredytobiorca zostanie zobowiązany do przedstawienia kosztorysu planowanych prac.

***

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 12 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego "M". Serwis zawiera oferty: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.