Czy kupowanie dziury w ziemi jest bezpieczne ?

Deweloperzy zazwyczaj zaczynają sprzedaż mieszkań po uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz zawarciu umowy z wykonawcą, dzięki temu przez cały okres budowy pozyskują środki na realizację inwestycji. Natomiast w przypadku inwestycji finansowanych przez bank gwarantują sobie możliwość uruchomienie kredytu po osiągnięciu odpowiedniego poziomu sprzedaży.

Klienci zaś, pomimo ryzyka, decydują się na zakup mieszkania jeszcze nie wybudowanego z uwagi na niższą cenę. Należy pamiętać, że cena mieszkań na początkowym etapie budowy jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu budynku do użytkowania. Ponadto na wstępnych etapach budowy mamy większy wybór lokali, w tym tych najpopularniejszych. Plusem jest także możliwość dokonania zmian w układzie pomieszczeń bądź możliwość połączenia mieszkań. Ponadto większość banków jest gotowa udzielić nam kredytu na zakup „dziury w ziemi”, co najwyżej bardziej starannie zweryfikuje wiarygodności wybranego dewelopera oraz sprawdzi dokumentację formalno-prawną wybranej inwestycji.

Wobec powyższego tego typu transakcje są często pożądane zarówno przez deweloperów jak i ich klientów, a ich wyeliminowanie z obrotu prawnego jest po prostu niecelowe.

W trakcie boomu budowlanego oprócz nowych inwestycji powstało wiele nowych firm deweloperskich. Wiele z nich nie miało odpowiedniego doświadczenia, zarówno jeśli chodzi o kwestie prawne, jak i budowlano-wykonawcze. Dlatego warto zwrócić uwagę na renomę dewelopera. Większe zaufanie powinna budzić firma, która zrealizowała już kilka projektów. Ponadto bardzo ważnym elementem jest kwestia umowy deweloperskiej, która jako umowa nienazwana, zazwyczaj zawierana jest na podstawie art. 389 KC (umowa przedwstępna). Warto uważnie przeanalizować wszystkie postanowienia umowy. Pamiętajmy, że jedynie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego pozwala nabywcy w przypadku nie uzyskania mieszkania dochodzić nie tylko utraconych pieniędzy, ale również żądać przeniesienia własności istniejącego lokalu. Jeżeli natomiast inwestycja nie zostanie zrealizowana, kupujący będzie mógł dochodzić utraconych pieniędzy i przyjąć karę umowną. Sytuacja jest zdecydowanie trudniejsza, gdy deweloper ogłasza upadłość. W takim przypadku nawet
zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie zabezpiecza całkowicie nabywcy przed utratą pieniędzy wpłaconych na poczet ceny lokalu.

W tym miejscu należy przypomnieć, iż 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”), której celem jest zapewnienie większego bezpieczeństwa przy nabywaniu lokali na wczesnym etapie realizacji. Warto zwrócić uwagę na kilka nowych rozwiązań. Przede wszystkim przed zawarciem umowy przedwstępnej deweloper jest zobowiązany do dostarczenia nabywcy lokalu prospektu informacyjnego z załącznikami dotyczącymi firmy, inwestycji oraz nabywanego lokalu. Za podawanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych grozi grzywna, kara ograniczenia albo pozbawienia wolności do lat dwóch. Ponadto deweloper powinien zaproponować nabywcy jeden z czterech rodzajów rachunków powierniczych. Najczęściej stosuje się tylko dwa z nich: rachunek powierniczy zamknięty lub otwarty. W pierwszym przypadku deweloper otrzymuje pieniądze klientów dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego prawo własności lokalu. A zatem musi finansować
budowę samodzielnie lub za pomocą kredytu. W drugim przypadku bank wypłaca deweloperowi pieniądze w miarę postępu robót. Zatem to bank sprawuje kontrolę nad wydawaniem pieniędzy klientów i postępem prac na budowie. Oprócz tego są jeszcze rachunek powierniczy otwarty z umową ubezpieczeniową oraz rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową. Pamiętajmy jednak, że jeśli deweloper rozpoczął realizację inwestycji przed wejściem w życie ww. ustawy nie musi stosować tego rodzaju rachunków. Kolejną zmianą jest wymóg zawierania umów w formie aktu notarialnego. Roszczenia wynikające z takiej umowy są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Ustawa wskazuje również sytuacje, kiedy wolno odstąpić od umowy z deweloperem bez żadnych konsekwencji finansowych. Po pierwsze jeśli umowa nie zawiera wszystkich postanowień, które narzuca ustawa. Po drugie jeżeli informacje zawarte w umowie nie będą takie same jak w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach albo gdy w dniu podpisania umowy te informacje okazały się
nieprawdziwe, a także wtedy gdy deweloper nie przeniesie na klienta własności mieszkania w umówionym terminie. Dodatkowo w ustawie stworzono procedury, które mają chronić pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.

Nowe rozwiązania zawarte w ustawie deweloperskiej mają na celu zabezpieczyć interesy osób nabywających lokal u dewelopera zwłaszcza na wczesnym etapie budowy. Czy ustawa rzeczywiście spełni swoją rolę okaże się za jakiś czas, kiedy na rynku pojawią się nowe projekty realizowane w oparciu o jej zapisy. Decydując się na transakcję tego rodzaju pamiętajmy, że im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko zakupu mieszkania jest mniejsze. Ryzyko minimalizuje również sprawdzenie dewelopera, weryfikacja dokumentacji dotyczącej inwestycji oraz prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska.