Zakup mieszkania obciążonego hipoteką - jak zrobić to bezpiecznie?

Zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym często budzi negatywne emocje. Niektórzy z góry odrzucają takie oferty sprzedaży. Czy jednak naprawdę jest się czego bać? Czy zakup zadłużonego mieszkania jest dla inwestora niebezpieczny? Okazuje się, że nie.

Analiza księgi wieczystej to podstawa, o której należy pamiętać przed zakupem nieruchomości. Szczególnym zainteresowaniem obejmij rozdział trzeci oraz czwarty. Rozdział trzeci powinien być pusty. Jest to miejsce na wpisanie ograniczeń dla nieruchomości (np. wszczęcia egzekucji komorniczej). Jeśli podczas przeglądania księgi zauważysz takie zapisy, rozsądniej będzie odstąpić od zakupu mieszkania.

Rozdział czwarty dotyczy obciążeń hipotecznych. Znajdziesz w nim dane banku udzielającego kredytu, a także wysokość zadłużenia hipotecznego. Dla kupującego to przydatna wiedza, która podpowie, czy warto się w ogóle interesować daną nieruchomością. Pamiętaj, że hipoteka nie obciąża pierwotnego właściciela nieruchomości, lecz samą nieruchomość. Dlatego zakup zadłużonego mieszkania bez wypełnienia niezbędnych formalności może sprawić, że wierzyciel będzie się domagać spłaty długu od nowego właściciela.

Księga wieczysta sprawdzona? Pora zatem na przeanalizowania umowy kredytowej. Osoba sprzedająca nieruchomość powinna ci udostępnić umowę zawartą z bankiem. Sprzedający musi też wystosować do banku specjalne pismo/prośbę o ustalenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę. W tej sytuacji bank powinien zgodzić się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i ustalić ostateczny koszt spłaty hipoteki. Owa zgoda (zwana promesą) musi zawierać oświadczenie banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na które trzeba dokonać wpłaty. Promesa jest dla kredytobiorcy gwarancją, że wcześniejsza spłata zobowiązania umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Pamiętajmy, że wcześniejsza spłata kredytu wiąże się nieraz z dodatkową prowizją na rzecz banku (wynoszącą od 1 do nawet 5 proc. wartości zadłużenia). Więcej na temat wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego i potencjalnymi kosztami znajdziesz tu.

Po stronie kupującego leży, by zadbać o wykreślenie hipoteki. Może to zrobić sam sprzedający (przed zakupem nieruchomości) lub kupujący (wykreślenie następuje po zakupie mieszkania).

Sprzedający może sam wykreślić hipotekę z księgi wieczystej. W tym celu musi spłacić zaległy dług jeszcze przed podpisaniem umowy kupna – sprzedaży. W rzeczywistości niewielu sprzedających dysponuje środkami, które wystarczą do wcześniejszej spłaty wierzytelności. Dlatego jednym z możliwych rozwiązań jest spłata ze środków zadatku na zakup mieszkania. Ów zadatek zostaje wypłacony na konto sprzedającego na mocy umowy przedwstępnej. Sprzedający spłaca wierzytelność, a bank wydaje oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki. Sprzedający składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego (oświadczenie z banku jest niezbędnym załącznikiem). Sąd analizuje dokumentację i wydaje oświadczenie o wykreśleniu hipoteki. Sprzedający przynosi ten dokument do notariusza. Tam następuje sprzedaż nieruchomości oraz jednoczesne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Taka forma wykreślenia hipoteki może się wydawać wygodna dla kupującego, nie jest to jednak dla niego najbezpieczniejsze rozwiązanie. Sprzedający może odstąpić od umowy przedwstępnej oraz odmówić oddania zadatku. Wtedy czeka cię niepotrzebny i czasochłonny proces sądowy.

Znacznie bezpieczniejsze będzie wykreślenie hipoteki przez nowego właściciela. Procedura wygląda wtedy następująco. Sprzedający uzyskuje od banku oświadczenie o możliwości i wysokości wcześniejszej spłaty zadłużenia. Oświadczenie musi zostać wydane na dzień zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Kupujący powinien osobiście sprawdzić poprawność dokumentu (wysokość spłaty, numer rachunku bankowego, zgodę na wykreślenie hipoteki). Jeśli wszystko przebiega prawidłowo, następuje zakup zadłużonego mieszkania.

Nowy nabywca musi sam spłacić zaległą wierzytelność i przelać ją na wskazany rachunek bankowy. Pozostałą kwotę ustaloną w umowie kupna-sprzedaży należy przekazać sprzedającemu. Sposób tej płatności ustala się na linii sprzedający – kupujący. Dopuszczalny jest zarówno przelew bankowy, jak i gotówka.

Nowy właściciel mieszkania otrzymuje od banku oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki. Dokument jest podstawą do przedłożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym. Wniosek z załącznikami trafia do rozpatrzenia przez sąd. Czas oczekiwania to przeważnie 1-2 miesiące (w zależności od regionu). Po tym czasie sąd orzeka o wykreśleniu hipoteki z nieruchomości. Towarzyszy temu opłata formalna, którą ponosi nowy właściciel. Jej wysokość nie jest zbyt wysoka i z reguły oscyluje wokół 100 zł.

Samodzielne wykreślanie hipoteki może być dla kupującego bardziej skomplikowane, jednak pozostawia pełną kontrolę nad własnymi środkami finansowymi. Pieniądze przeznaczone na spłatę hipoteki nie trafiają do osoby sprzedającej, dzięki czemu zakup mieszkania jest mniej ryzykowny.

Procedura sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką w obcej walucie jest taka sama jak w przypadku hipoteki w polskich złotych. Jedyną różnicą jest specyfika oświadczenia bankowego (promesy). Bank może nie podchodzić zbyt entuzjastycznie do wcześniejszej spłaty zadłużenia. W promesie musi znaleźć się oświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki po spłacie wierzytelności, numer konta bankowego oraz kwota pozostała do spłaty. Pamiętaj, że bank musi wskazać wartość zadłużenia po przeliczeniu na polską walutę. Kursy walutowe są zmienne, jednak bank musi wskazać ich aktualną wartość na piśmie. Przeliczenie długu z CHF na PLN jest wartością wiążącą i oznacza całkowitą kwotę, którą należy wpłacić w dniu uregulowania wierzytelności. Sytuacja, w której bank podaje wartość zadłużenia w obcej walucie (bez jej przeliczenia), jest niedopuszczalna. W tym wypadku potencjalny kupujący nie będzie znał realnej kwoty zadłużenia hipotecznego.

Problem pojawia się także po stronie sprzedającego. Niektóre osoby zaciągały kredyty, gdy wartość franka szwajcarskiego wynosiła zaledwie 2 zł (dziś jego wysokość to ok. 3,90 zł). Zatem wysokość niektórych obciążeń hipotecznych może przekraczać realną wartość nieruchomości. W tej sytuacji bank może nie zgodzić się na wcześniejszą spłatę wierzytelności. Jeśli nawet to zrobi, to sprzedający musi dopłacić brakującą kwotę ze środków własnych – co jest dla niego całkowicie nieopłacalne.

Generalnie polskie banki praktycznie nie oferują już kredytów w obcych walutach (o kilku odstępstwach możesz przeczytać w tym artykule)
właśnie z powodu potężnego wzrostu zadłużenia wielu kredytobiorców. O ile dzięki spadającym stopom procentowym w Szwajcarii ich raty nie wzrosły proporcjonalnie do kursu waluty, o tyle wartość zadłużenia w przeliczeniu na złotówki już tak.

Niekoniecznie. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie następuje samoistnie po spłacie zadłużenia bankowego. Właściciel musi sporządzić stosowny wniosek i przedłożyć go do sądu. W rzeczywistości wiele osób nie pamięta o załatwieniu tej formalności. Wpis o zadłużeniu hipotecznym może istnieć w księdze wieczystej jeszcze długo po całkowitej spłacie zadłużenia. Dlatego warto wyjaśnić tę sytuację ze sprzedającym. Jeśli wykreślenie hipoteki jest jedynie sprawą natury formalnej, lepiej załatwić ją przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży mieszkania. W ten sposób nabywca zyska pewność, że jego nowa nieruchomość nie będzie w żaden sposób zadłużona ani obciążona kredytem hipotecznym.