Trwa ładowanie...
Materiał partnera: Rynek Pierwotny

Zakup domu z prawną niespodzianką to duże ryzyko?

Wśród sprzedawanych domów czasem pojawiają się budynki niezgodne z projektem, a nawet wybudowane bez pozwolenia. Wyjaśniamy, czy zakup takich domów jest bardzo ryzykowny.

Share
 Źródło: materiały partnera
d2vgq8e
Spadek zdolności kredytowej naszych rodaków może zwiększyć zainteresowanie okazjami cenowymi na rynku domów. Wspomniane okazje niestety mogą kryć przykre niespodzianki dla kupujących. Chodzi między innymi o uciążliwe sąsiedztwo, wady techniczne oraz problemy natury prawnej. Sytuacje związane chociażby z samowolą budowlaną lub poważnym odstępstwem od projektu nie są wcale mniej kłopotliwe niż inne niemiłe niespodzianki dla nowego właściciela. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jakie konsekwencje może wywołać zakup domu, w przypadku którego miała miejsce samowola budowlana lub istotne odstępstwo od projektu budowlanego

Starszych domów dotyczą zupełnie inne przepisy niż obecne

Osoby zainteresowane starszymi domami, na pewno powinny pamiętać, że legalność wzniesienia takich budynków oraz innych obiektów na działce nie jest oceniana przez pryzmat obecnych przepisów. Znaczenie będą miały natomiast wcześniejsze regulacje. Oznacza to, że czasem trzeba brać pod uwagę ustawę z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1974 nr 38 poz. 229) oraz ustawę z dnia 6 maja 1981 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz.U. 1981 nr 12 poz. 57). Artykuł 103 obecnej ustawy prawo budowlane (z dnia 7 lipca 1994 r.) wskazuje, że do obiektów, których budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 roku należy stosować przepisy dotychczasowe, a więc dwie wspomniane ustawy.

Właściciel, który mniej lub bardziej świadomie nabył dom ze "starą" samowolą budowlaną powinien wiedzieć, że w takim przypadku zastosowanie znajdują m.in. następujące przepisy prawa budowlanego z 1974 roku:

  •  artykuły 37 i 39 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane w kontekście rozbiórki 
  • artykuły 40 oraz 42 wspomnianej ustawy dotyczące ewentualnej legalizacji samowoli
d2vgq8e

Wymienione powyżej przepisy stosuje się również do obiektów budowlanych oraz ich części, wobec których przed 1 stycznia 1995 roku zostało wszczęte postępowanie zmierzające do likwidacji samowoli (zobacz: A. Plucińska-Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2021, art. 103).

Od pewnego czasu jest możliwość łatwej legalizacji domu

Sytuację nabywców działek z samowolami na pewno poprawiło wprowadzenie w dniu 19 września 2020 r. nowych przepisów prawa budowlanego. Te regulacje stworzyły możliwość legalizacji samowoli budowlanych (również sprzed 1 stycznia 1995 roku) na podstawie bezpłatnej oraz uproszczonej procedury. W przypadku samowoli nieobjętych obecnym prawem budowlanym, uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie prowadzone tylko na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu. Generalną zasadą jest natomiast wszczęcie z urzędu uproszczonego postępowania legalizacyjnego, które dotyczy obiektu wybudowanego samowolnie (w całości lub części) co najmniej 20 lat temu. W ramach prostej procedury legalizacyjnej, aktualny właściciel powinien przedstawić oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą oraz pozytywną ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę z uprawnieniami. Wspomniana ekspertyza musi potwierdzać bezpieczeństwo konstrukcji.

Skutki odstępstwa od projektu obciążają nowego właściciela

Pomimo możliwości łatwej legalizacji samowoli, którą stworzyły przepisy z 2020 roku, osoby kupujące starszy, używany dom na pewno powinny sprawdzić, czy ten budynek (podobnie jak inne obiekty z działki) został legalnie wybudowany. Uważna weryfikacja musi również dotyczyć ewentualnych odstępstw od projektu budowlanego. W tym kontekście warto wspomnieć o Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2018 r. (sygn. akt II OSK 249/17). Ważne orzeczenie NSA potwierdza, że nakaz doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem i usunięcia istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego powinien zostać nałożony na inwestora będącego aktualnym właścicielem nieruchomości. Na możliwe odstępstwa od projektu powinny uważać na przykład osoby nabywające domy w budowie. Od pewnego czasu na rynku pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży takich nieruchomości, co ma związek z rosnącymi ratami kredytów i wysokimi kosztami budowy.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Materiał partnera: Rynek Pierwotny
d2vgq8e
d2vgq8e
d2vgq8e