Zmiany na rynku nieruchomości 2024 - Po prostu na nich skorzystajmy

Kiedy spadnie cena za metr?

Ponieważ budowa nowych mieszkań trwa średnio od trzech do pięciu lat, branża budowlana reaguje na wszystkie zmiany z opóźnieniem. W tej chwili na jej kondycji wciąż odbijają się konsekwencje zarządzeń związanych z pandemią COVID-19 oraz rosyjskiej agresji na Ukrainę. Oprócz tego od momentu pojawienia się w bankowych ofertach "Bezpiecznego kredytu 2%" czyli od lipca, niemal we wszystkich dużych miastach nastąpił wyraźny wzrost cen – średnia cena metra kwadratowego najbardziej skoczyła w Trójmieście (27 procent), zaś w Krakowie i Warszawie odpowiednio o 24 i 23 procent. Jest to poziom, którego większość kupujących nie jest w stanie zaakceptować. Czy można im zaproponować jakąś alternatywę?

- Żeby średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym przestała rosnąć, deweloper musiałby doprowadzić do znacznego zwiększenia podaży mieszkań, które są budowane z myślą o klientach kredytowych, czyli zwiększyć dostępność segmentu popularnego, a na to według większości analityków, w ogóle się na razie nie zanosi – wyjaśnia koordynator agencji Skup Nieruchomości Walor - Daniel Makowski. – Ponieważ "Bezpieczny Kredyt 2 %" wywołał wzrost popytu, powiększeniu uległa luka podażowa, która obecnie szacuje się na 2 miliony lokali. W takiej sytuacji można oczekiwać dalszego wzrostu cen, a więc dla większości zainteresowanych mieszkaniami osób, oczekiwanie na odpowiedni moment do zakupu znów się wydłuży. Co więcej, spadek inflacji będzie podnosić popyt, a więc ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą dalej rosnąć. Pomimo tego, że dla wielu osób rynek pierwotny jest synonimem nowoczesnego standardu, najnowszych rozwiązań materiałowych i technologicznych, to tak naprawdę wszystkie te wartości sprowadzają się do funkcjonalności lokalu, a tę można znaleźć, albo zapewnić w znacznie tańszych mieszkaniach rynku wtórnego.

Mieszkania naszych marzeń

Wartość rynkowa mieszkania to nie tylko sam lokal, lecz również jego stan, lokalizacja i warunki otoczenia – bliskość tras szybkiego ruchu, placów budowy, przejazdów kolejowych, sklepów. Oferta rynku pierwotnego zazwyczaj jest tak skonstruowana, by proponowana zabudowa wielorodzinna jawiła się potencjalnym klientom jako oaza, dogodnie położona "z dala od zgiełku" w pobliżu dobrze zaopatrzonych sklepów, z praktyczną siecią dróg, wygodnymi miejscami parkingowymi, placem zabaw dla dzieci widocznym z okna ale wystarczająco oddalonym by nie przeszkadzały nam hałasy. Jak powszechnie wiadomo, ta wizja często okazuje się złudzeniem i to złudzeniem dość kosztownym, ponieważ oferujący je deweloper musi zarobić tyle, ile zaplanował.

- Analizując dowolną ofertę sprzedaży lubimy mieć wrażenie, że inni klienci są takimi ludźmi jak my, a podtrzymywanie tego wrażenia to jedna z zasad marketingu – wyjaśnia Daniel Makowski. – Kupując nowe mieszkanie chcielibyśmy znaleźć się w spokojnej wspólnocie rodzin takich jak nasza, jednak w przypadku pierwotnego rynku mieszkaniowego tak naprawdę jest to loteria. Kupując mieszkanie z drugiej ręki możemy się zawczasu zorientować kim są nasi sąsiedzi, jakie uciążliwości mogą nas czekać w poszczególnych sezonach, jakie są warunki zaopatrzenia, gdzie mogą się bawić nasze dzieci. Natomiast w nowej zabudowie trzeba się liczyć z nieprzewidzianymi sytuacjami, brakiem miejsc parkingowych, cenami zaporowymi w prywatnych sklepach zakładanych specjalnie po to, by mieszkańcy nowego osiedla nie mieli większych alternatyw zakupowych, hałasami obcych dzieci, roszczeniowością sąsiadów, którzy kupując mieszkanie mieli własną wizję jak powinno być na osiedlu. Choć potoczne rozumienie sytuacji wygląda inaczej, rynek wtórny w większości wypadków jawi się jako bezpieczniejszy dla naszej psychiki i instynktów społecznych.

Czy zmiana przepisów poprawi sytuację?

Zmiany na rynku mieszkaniowym zawsze wiążą się z upływem czasu. Przykładem mogą być prognozy zwiększenia liczby dostępnych mieszkań, uzależnione od zwiększenia, albo zmniejszenia podaży gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Chociaż w słowach analityków rynku i ekspertów finansowych brzmi to prosto, to podaż terenów, związana z nią klasyfikacja gruntów oraz okres od zaplanowania budowy do oddania pierwszych mieszkań to jednak kilka lat. Jedną z propozycji inwestorów jest tu usprawnienie procedur administracyjnych związanych z pozwoleniami na budowę. Inną – wprowadzenie przepisów skutkujących aktywną polityką gmin w pozyskiwaniu i klasyfikacji gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Wskazuje się, że formalności są barierą dla inwestorów i jako takie, rzutują na kondycję całego rynku nieruchomości. Czy rzeczywiście tak jest?

- Propozycje uzdrowienia sytuacji drogą zmiany przepisów, albo wprowadzenia nowych ustaw mają swój sens, ale okoliczności prawne to tylko jeden aspekt sytuacji na rynku nieruchomości – mówi główny administrator obrotem lokali agencji "Walor" Daniel Makowski. – Trzeba pamiętać, że w obecnej sytuacji ekonomicznej mieszkania są lokatą uniwersalną i bardzo dobrym zabezpieczeniem trwałości kapitału na okoliczność inflacji, co oznacza, że również ustawodawca zajmuje się obrotem nieruchomościami. I znając sytuację nie z raportów czy relacji, tylko z autopsji, ustawodawca sam będzie wiedział jak ustawić przepisy, żebyśmy wszyscy na tym skorzystali. Coroczne afery z przemilczeniami stanów majątkowych to przede wszystkim posiadane lokale, nie należy więc myśleć, że ustawodawca nie wie co się dzieje w branży i potrzebuje sugestii od ekspertów investmentu. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że procesy w nieruchomościach należą do długofalowych, choćby z powodu relacji między rynkiem lokali a branżą budowlaną oraz to, że niektórych zmian będzie można oczekiwać dopiero w dalszej przyszłości. Jeśli więc komuś zależy na czasie, musi pomyśleć o rynku wtórnym.

Inwestycja z agencją, czy raczej…

Przypuśćmy, że chcemy kupić mieszkanie. To inwestycja znacznie poważniejsza niż zmiana samochodu, należy więc odpowiednio ją zaplanować. Wiele osób szuka lokali na własną rękę, tygodniami analizując oferty i przeprowadzając dziesiątki rozmów telefonicznych. Wszystko oczywiście pod presją pośpiechu, bo osobom sprzedającym lokale często zależy na czasie, a nierzadko dla uzyskania lepszej ceny, informują swoich klientów, iż mają jeszcze kilka innych propozycji. W takich okolicznościach lepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy jakiejś agencji z branży obrotu nieruchomościami. Wiele osób waha się przed podjęciem takiego kroku

- Żadna branża nie jest monolitem, choć lubimy myśleć w ten sposób praktycznie o każdej dziedzinie – wyjaśnia Daniel Makowski. – Druga sprawa to skala doinformowania naszych potencjalnych klientów. Ponieważ wszystkie platformy medialne starają się dostarczać swoim odbiorcom wiadomości sensacyjnych i kontrowersyjnych, to na hasło "agencja nieruchomości" możemy się poczuć uprzedzeni. Dlaczego? Po prostu częściej znajdujemy w mediach artykuły o nadużyciach i oszustwach, natomiast rzetelnych informacji na temat naszej działalności można szukać niemal wyłącznie na firmowych stronach internetowych. Jednak współpraca z agencją to gwarancja bezpieczeństwa zarówno transakcji, jak i strony prawnej, nie wspominając już o dokładnej informacji na temat warunków oferowanych i ich relacji z warunkami, jakich oczekuje klient. Jedni nabywcy chcą by ich dzieci miały plac zabaw i zapewnione towarzystwo rówieśników, inni wolą otoczenie rodzin starszych jako spokojniejszych i na przykład centralne ogrzewanie, lub bliskość parku. A w przeciwieństwie do sprzedawców indywidualnych, agencja nie ponagla z podjęciem decyzji, ani nie doprowadza do sytuacji, w której klienci licytują mieszkanie przeciwko sobie.