Wojna o miedzę - najczęstsze powody konfliktów z sąsiadami

Nie od dziś wiadomo, że sąsiedzkie relacje bywają trudne, a powodów do konfliktów jest mnóstwo. Czasem ich przyczyny wydają się absurdalne, a kiedy indziej poważne i skomplikowane. Nie zawsze prawo okazuje się na tyle precyzyjne, aby regulowało każdą indywidualną życiową sytuację. Owszem – w wielu przypadkach wystarczy wprost odnieść się do prawa budowlanego, prawa wodnego, przepisów przeciwpożarowych, rozporządzeń ministerialnych itp. Jednak bardzo często osoby, które czują się pokrzywdzone, muszą iść do sądu i tam walczyć o swoje interesy.

Najczęściej zadawane pytania związane z sąsiedzkimi sporami to: czy sąsiad może mieć pretensje o miejsce parkowania, usytuowanie ogrodowej altany, oczka wodnego, kompostownika, grilla lub miejsca na ognisko? Kto powinien płacić za budowę i naprawy ogrodzenia między posesjami? Czy można ustawiać dowolne ogrodzenie wokół swojej działki? Czy potrzebna jest zgoda sąsiada na sadzenie drzew i kto powinien dbać o rośliny rosnące na granicy działek? Czy można składować opał w dowolnym miejscu na swojej posesji? Czy można bezkarnie skierować przepływ wody deszczowej ze swojej działki na sąsiednią? Jak daleko od granicy posesji może znajdować się ściana budynku mieszkalnego z oknem?

Precyzyjnych odpowiedzi na wiele tego typu pytań udziela prawo. Wystarczy powołać się na nie, ewentualnie złożyć skargę, i sprawa kończy się "z urzędu". Czasem trzeba stanąć przed sądem, aby próbować udowodnić swoje racje – potwierdzić prawo do swobodnego korzystania z własnej nieruchomości. Czy są granice tej "swobody"? Oczywiście, że tak. Jest wyraźna różnica między nieskrępowanym użytkowaniem a immisją, czyli takim działaniem właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki są odczuwalne na gruncie sąsiednim. Są różne rodzaje immisji: pośrednia (materialna i niematerialna) i bezpośrednia. Pośrednia to chociażby uciążliwe odgłosy czy zapachy albo zacienianie działki sąsiada. Przykładem bezpośredniej immisji może być natomiast umyślne przekierowanie nieczystości lub wody deszczowej na sąsiedni grunt.

Poszkodowani mogą wysuwać roszczenia o zaprzestanie lub zaniechanie immisji przekraczających zwykłą miarę. W niektórych przypadkach można działać samemu. Dozwolone jest usunięcie korzeni przechodzących z sąsiedniej działki oraz obcięcie gałęzi i owoców zwieszających się z drzew z sąsiedniej posesji (po uprzednim bezskutecznym wezwaniu właściciela do ich usunięcia).

Podstawowe zasady korzystania z nieruchomości i regulacje stosunków granicznych są zawarte w Kodeksie Cywilnym (art. 143-154). Przepisy dotyczą m.in. ograniczeń oddziaływania na nieruchomości sąsiadów, określają sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi i przewidują możność ustanowienia pewnych służebności. W przypadkach zakłócania ciszy nocnej czy wywoływania zgorszenia zachowaniem zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu Wykroczeń.

Prawo nie określa odległości od granicy działki sąsiada, w jakich mogą być usytuowane m.in. altany, oczka wodne, grille czy miejsca na ogniska. Ważne, żeby nie naruszyć bezpieczeństwa oraz wykonywania prawa własności przez sąsiada. Inaczej sprawa wygląda ze składowaniem materiałów palnych (nie mniej niż 4 m od granicy działki sąsiada) i z wyznaczonymi miejscami parkingowymi (nie mniej niż 7 m od okien pomieszczeń mieszkalnych domu jednorodzinnego). Tutaj przepisy określają dopuszczalne odległości, z którymi warto się zapoznać.

Osobną kwestią są ogrodzenia, mury, płoty, miedze i rowy graniczne. Oczywiście każdy może ogrodzić swoją nieruchomość, jednak warto uzgodnić z sąsiadami wygląd ogrodzenia oraz zasady jego wspólnego utrzymania. Jeśli ogrodzenie będzie wyższe niż 2,2 m, to należy ten fakt zgłosić do urzędowego wydziału / departamentu architektury. Zaniechanie tego obowiązku może być podstawą do nakazania rozbiórki. Zanim właściciel podniesie poziom gruntu na swojej działce lub wkopie głęboko w ziemię ogrodzenie, powinien się zastanowić, czy przypadkiem nie zakłóci przepływu wody deszczowej. Stanu wody na gruncie nie można zmieniać, zwłaszcza ze szkodą dla sąsiednich działek. Reguluje to ustawa Prawo Wodne.

Generalnie zawsze warto uwzględniać to, że różne działania właściciela nieruchomości przeszkadzające sąsiadowi, mogą być immisjami przekraczającymi zwykłą miarę. Takich działań lepiej więc unikać – w imię sąsiedzkiej zgody – aby uniknąć riposty na przysłowie "wolnoć Tomku w swoim domku", którą może okazać się na przykład "jak Kuba Bogu, tak Bóg Kubie".

Zobacz także: Podział majątku w przypadku darowizny