Sztuka iluzji – czyli jak przygotować dom i mieszkanie do sprzedaży

Podobno w handlu nieruchomościami liczą się tylko trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Jak często bywa z obiegowymi mądrościami, także ta okazuje się pewnym uproszczeniem. Atrakcyjne położenie rzeczywiście w ogromnym stopniu wpływa na wartość nieruchomości, ale każde mieszkanie może zyskać na wartości. Wystarczy zadbać o odpowiednią ”scenografię”. Barbara "Barb" Schwarz, pomysłodawczyni home stagingu, stwierdziła, że zysk właściciela sięga przeciętnie 10 proc. wyjściowej kwoty.

Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to sumy liczone w dziesiątkach tysięcy złotych, a więc gra jest warta świeczki. Co równie ważne, skraca się czas potrzebny do sfinalizowania transakcji. Zdaniem Ewy Kownackiej (Wnętrz Klinika), profesjonalnie przygotowane domy i mieszkania sprzedają się średnio trzykrotnie szybciej niż pozostałe. Oczekujące na nowego użytkownika mieszkanie generuje straty, właściciel sam musi opłacać czynsz, ogrzewanie itd. Im krócej lokal jest pusty, tym mniej tych niepożądanych wydatków.

Cel jest prosty, chodzi o to, by nieruchomość ”sprzedała się w jak najkrótszym czasie i po najlepszej cenie. Home staging polega na zdepersonalizowaniu (...) Patrzymy na dom oczami kupującego” – twierdziła Barb Schwarz. Celem jest zatem takie urządzenie mieszkania, by wydawało się większe, bardziej jasne i wygodne niż przed rozpoczęciem prac, wyeksponowanie zalet i ukrycie wad. A wszystko to za jak najniższą cenę, rzędu 1-2 proc. wartości lokalu. "Należy pamiętać, że nie chodzi o generalny remont. Home staging powinien być dla sprzedawcy opłacalny, dlatego ważne jest, aby wszystkie zastosowane zabiegi dekoratorskie i marketingowe były wykonane przy nakładzie jak najniższych środków finansowych" – podkreślają na swojej stronie internetowej założyciele firmy The Stage-It-Up Company.

Skoro kupuje się oczami, mieszkanie powinno być przygotowane tak, by jak najlepiej wyglądało. Niekoniecznie musi stać się bardziej funkcjonalne. Sprzedający rezygnują za to z kosztownych modernizacji domowej elektryki, instalacji wodnych czy wentylacji. Materiały wykończeniowe są tanie, kolorystyka i wzory dopasowane do najpopularniejszych gustów. Warunkiem sine qua non jest usunięcie wszystkich niepotrzebnych elementów wystroju, zwłaszcza tych w złym stanie czy zbyt indywidualnych.
– Minimum nakładów, maksimum efektów. Chodzi o stworzenie swego rodzaju scenografii. Często działa się kolorem, dodatkami, bardzo dużo daje zmiana oświetlenia. Można też wypożyczyć meble, to tańsze niż kupno. W ten sposób łatwo pokazać atrakcyjną aranżację. Bywa, że sam właściciel do tego stopnia jest zaskoczony efektem, że zaczyna się wahać, czy sprzedawać mieszkanie – zauważa architekt wnętrz Anna Wacowska.

Ile trzeba wydać?

– Konsultacje i remont kosztowały mnie prawie 5000 zł, prace trwały dziesięć dni. Wydatek był spory, miałam poważne wątpliwości, czy warto tyle inwestować. Ale mieszkanie sprzedało się w ciągu trzech tygodni, choć wcześniej ogłoszenie wisiało w sieci prawie rok – wspomina pani Katarzyna, była właścicielka 50-metrowego mieszkania w warszawskiej dzielnicy Białołęka. W tej części miasta nie brakuje lokali na sprzedaż, konkurencja jest duża, standard wielu ofert zbliżony.

Właściciele mogą więc rywalizować, obniżając cenę, albo zadbać o atrakcyjność wnętrza. Podstawa to dokładne sprzątanie, malowanie ścian, usunięcie zbędnych mebli. W warszawskimi lokalu, zamiast wymieniać niemodne płytki, pokryto je farbą. Łazienka od razu stała się wizualnie większa. Także kuchenne szafki pomalowano na modny ostatnio jasnoszary kolor. Po solidnym wietrzeniu i małym remoncie zmienił się zapach. Zaduch odstręcza, sugeruje brak higieny, zniechęca do zakupu.
Na przygotowanie mieszkania do sprzedaży czy wynajmu warto poświęcić czterocyfrową sumę. Nowe lokale wymagają zwykle tylko odpowiedniego dobrania detali, ustawienia mebli, zadbania o kolorystykę wnętrza.

Zdarza się, że wystarczy 1 tys. zł, by osiągnąć zamierzony efekt, a wydatek zwraca się w ciągu miesiąca czy dwóch. Częściej na home staging mieszkania o powierzchni ok. 50 mkw. trzeba przeznaczyć 4-7 tys. zł. W przypadku starych, zniszczonych lokali z rynku wtórnego budżet rośnie niekiedy nawet do przeszło 20 tys., ale też odpowiednio wzrasta wartość nieruchomości.

Home staging może wydawać się odkrywaniem Ameryki na nowo, w końcu nie od dziś wiadomo, że atrakcyjne mieszkanie jest warte więcej od zaniedbanej klitki. Z drugiej strony, specjalizujący się w tej dziedzinie projektanci dysponują szczególną wiedzą i umiejętnościami, które zapewniają inwestorowi zysk przy stosunkowo niewielkich kosztach.

Sukces wymaga połączenia talentów psychologa, architekta wnętrz i handlowca, najlepsze efekty osiągają więc zawodowcy. Wygląda na to, że ten import z zachodnich rynków nieruchomości przyjął się i będzie czymś więcej niż chwilową modą. Dla kupujących to kolejny argument, by nie opierać decyzji na pierwszym wrażeniu. Zawsze warto sprawdzić, czy pod atrakcyjną powierzchnią nie kryją się kłopoty w rodzaju pilnego remontu hydrauliki.

Materiał powstał przy współpracy z Alior Bankiem