Każdy dom powstanie bez pozwolenia i kierownika budowy?

Bieżący rok przyniósł niewiele dobrych zmian dla osób planujących budowę domu. Jednym z nielicznych wyjątków było wejście w życie przepisów zapewniających możliwość budowy niewielkiego domu (do 70 mkw. zabudowy) według uproszczonych zasad. Minister Rozwoju i Technologii niedawno zapowiedział, że w 2023 r. zostaną wprowadzone dalsze preferencje dla osób rozpoczynających budowę domu. Nad tymi rozwiązaniami rząd pracuje razem z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego. Nie znamy jeszcze wszystkich szczegółów rządowej propozycji. Niemniej jednak, eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili ją omówić. Warto wziąć pod uwagę również wady wprowadzonych na początku roku przepisów. Sprawiają one, że domów budowanych według uproszczonej procedury jest mniej niż można by sądzić.

Wszystkie domy będzie można budować bez pozwolenia

O zamiarach rządu dotyczących uproszczenia budowy domów w czerwcu bieżącego roku poinformował Minister Rozwoju i Technologii. Nieco później, projekt nowelizacji ustawy prawo budowlane został opublikowany w wykazie prac rządu. Wiele wskazuje na to, że nowe przepisy mogą być uchwalone jeszcze w trwającym roku. Zakładają one przede wszystkim ujednolicenie zasad wznoszenia domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej i powyżej 70 mkw. Wprowadzenie przepisów obowiązujących od 3 stycznia 2022 r. skutkowało bowiem powstaniem dwóch różnych ścieżek dla inwestorów.

Warto przypomnieć, że obecnie na preferencje mogą liczyć osoby planujące budowę na własne potrzeby wolnostojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw., którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce. W przypadku takiego budynku, obowiązują następujące ułatwienia:

• możliwość realizacji prac bez udziału kierownika budowy oraz konieczności prowadzenia dziennika budowy
• prawo do rozpoczęcia prac zaraz po dokonaniu kompletnego zgłoszenia budowy i zawiadomieniu nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych
• możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. "WZ-ki") w krótszym terminie wynoszącym do 21 dni

Zapowiedzi rządu sugerują, że w przyszłym roku uproszczona procedura budowlana będzie dotyczyła wszystkich domów - bez limitu powierzchni zabudowy. Oznacza to, że rozpoczęcie budowy każdego domu stanie się możliwe na podstawie zgłoszenia. Rodzą się jednak pytania dotyczące np. tego, jak rząd ureguluje kwestię domów, których obszar oddziaływania wykracza poza działkę inwestora.

Większe budynki będą jednak potrzebowały kierownika

Osoby zainteresowane uproszczeniem procedur budowlanych, powinny również wiedzieć, że w przypadku większych domów (o powierzchni zabudowy ponad 70 mkw.), prawdopodobnie zostanie wprowadzony obowiązek założenia dziennika budowy oraz zaangażowania kierownika budowy. Na konieczność zatrudnienia kierownika podczas budowy większych domów w nowej procedurze wskazuje niedawna wypowiedź Głównej Inspektor Nadzoru Budowlanego. Warto przypomnieć, że zwolnienie budów najmniejszych domów (do 70 mkw. powierzchni zabudowy) z wymogu kontroli kierownika jest dość powszechnie krytykowane przez ekspertów.

Jeżeli natomiast chodzi o dziennik budowy, to uciążliwość jego ewentualnego prowadzenia na pewno nieco zmniejszy się, gdy 27 stycznia 2023 roku wejdą w życie nowe przepisy prawa budowlanego. Te niedawno podpisane przez Prezydenta RP regulacje zakładają możliwość prowadzenia dziennika budowy w formie elektronicznej. Póki co, inwestorzy sami wybiorą, jaka forma dziennika jest dla nich bardziej wygodna - tradycyjna, czy może elektroniczna.

Na razie budowa na zgłoszenie nie jest bardzo popularna

Rządowe propozycje w zakresie uproszczenia budowy domów bywają przedstawiane jako daleko idące ułatwienie. Praktyka pokaże jednak, czy kolejna nowelizacja ustawy prawo budowlane przyniesie faktyczne korzyści dla inwestorów. W tym kontekście warto pamiętać, że budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. (według uproszczonej procedury) nie okazała się wielkim hitem. W pierwszej połowie bieżącego roku, około 400 osób zdecydowało się na budowę małego domu z wykorzystaniem nowych przepisów.

Ten wynik podawany przez GUNB nie wydaje się szczególnie imponujący, gdyż przez pierwsze sześć miesięcy trwającego roku wydano 51 444 pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Natomiast zgłoszeń budowy większych domów (o powierzchni zabudowy ponad 70 mkw.) było w pierwszej połowie 2022 r. tylko 1315. Można odnieść wrażenie, że inwestorzy obawiają się zgłoszenia budowy jako mniej bezpiecznego wariantu. Poza tym, pewne znaczenie mogą mieć wątpliwości co do definicji obszaru oddziaływania domu. Nie należy też zapominać o bardziej kłopotliwej, istotnej zmianie projektu złożonego wraz ze zgłoszeniem.