Jak wybudować garaż bez pozwolenia?

Wielokrotnie nowelizowana ustawa prawo budowlane nie zawiera konkretnej definicji garażu. Przyjmuje się, że garaż to konstrukcja w formie budynku lub pomieszczenia, przeznaczona do postoju pojazdów i posiadająca zadaszenie oraz zamknięte ściany z czterech stron (w przeciwieństwie do otwartej wiaty). Zgodnie z podstawowymi wymaganiami budowlanymi prywatny garaż powinien posiadać np.:

• wysokość w świetle konstrukcji wynoszącą co najmniej 2,2 m oraz 2,0 m do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych
• wjazdy lub wrota garażowe posiadające szerokość co najmniej 2,3 m i 2,0 m wysokości w świetle
• elektryczną instalację oświetleniową oraz zapewnioną wymianę powietrza
• nachyloną posadzkę umożliwiającą odpływ cieczy.

Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl, dodatkowe wymagania mogą wynikać m.in. z przepisów przeciwpożarowych. Osoba planująca budowę garażu powinna również pamiętać o ograniczeniach dotyczących usadowienia takiego obiektu na działce. Limit odległości wynoszący przynajmniej 3 m od granicy działki stosuje się dla budynków zwróconych w danym kierunku ścianą bez otworów okiennych oraz drzwiowych. W przypadku gdy ściana znajdująca się blisko granicy działki będzie miała okna lub drzwi, minimalna odległość wzrasta do 4 m. Osoby zamierzające wybudować garaż bliżej krańców swojego gruntu, nie mogą liczyć na uproszczone procedury. W takim przypadku potrzebne będzie pozwolenie na budowę.

Garaż budowany na podstawie uproszczonych zasad (po wykonaniu tylko zgłoszenia do urzędu), oprócz wymagań dotyczących m.in. wymiarów, lokalizacji na działce oraz wyposażenia, powinien również spełniać warunki określone przez ustawę prawo budowlane. Liberalizacja przepisów pozwoliła na budowę wolnostojących garaży na podstawie zgłoszenia, jeżeli takie budynki mają powierzchnię zabudowy do 35 mkw. (liczoną po ścianach zewnętrznych) oraz ich łączna liczba razem z wolnostojącymi parterowymi budynkami gospodarczymi (do 35 mkw.), innymi garażami (do 35 mkw.), wiatami (do 35 mkw.), przydomowymi gankami i oranżeriami (do 35 mkw.) nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. działki.

Warto dodać, że uzyskiwanie osobnego pozwolenia na budowę nie będzie potrzebne wtedy, gdy garaż ma stanowić część innego budynku (np. domu jednorodzinnego). W takiej sytuacji decydujące stają się przepisy i ewentualne pozwolenia dla macierzystego (większego) budynku.

Osoby, którym budowa garażu wydaje się niepotrzebna albo zbyt kosztowna, mogą rozważać wzniesienie wiaty garażowej, czyli konstrukcji bez przynajmniej jednej bocznej ściany. Warto wiedzieć, że dla takich obiektów budowlanych również przewidziano uproszczoną procedurę. Zgodnie z ustawą prawo budowlane, pozwolenia oraz zgłoszenia nie wymaga budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 mkw. na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe albo zajętej przez budynek mieszkalny. Warto jednak zwrócić uwagę, że liczba wiat budowanych bez formalności, nie powinna przekraczać dwóch w przeliczeniu na każde 1000 mkw. działki. Jeżeli budowa wiaty na uproszczonych zasadach ma dotyczyć działki bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to inwestor najpierw musi uzyskać dokument potwierdzający przeznaczenie gruntu na cele mieszkaniowe (decyzję o warunkach zabudowy).

W przypadku wiat o powierzchni zabudowy przekraczającej 50 mkw. niestety konieczne będzie pozwolenie na budowę. Warto jednak pamiętać o innym ułatwieniu, które nie jest uzależnione od charakteru działki. Na podstawie samego zgłoszenia można wybudować wiatę o powierzchni zabudowy do 35 mkw., jeżeli łączna liczba takich obiektów razem z wolnostojącymi parterowymi budynkami gospodarczymi (do 35 mkw.), garażami (do 35 mkw.), innymi wiatami (do 35 mkw.), przydomowymi gankami i oranżeriami (do 35 mkw.) nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. działki. Jest to opcja wynikająca z innego przepisu niż ten, który przewiduje możliwość wybudowania bez zgłoszenia i pozwolenia wiaty do 50 mkw. na działce mieszkaniowej.

Inwestor budujący garaż lub wiatę powinien zwracać uwagę nie tylko na ułatwienia wynikające z prawa budowlanego. Niezależnie od tego, czy konieczne jest pozwolenie budowlane, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może narzucać pewne wymogi, które powinien spełnić właściciel działki wznoszący garaż albo wiatę.