Czy 2016 będzie rokiem niskich rat?

Miniony rok nie był pomyślny dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych. Osoby zaciągające takie zobowiązania w czwartym kwartale mogły odczuć podwyżkę marż i zmiany związane z bardziej restrykcyjną oceną zdolności kredytowej. Sytuację rodzin zadłużonych w złotym poprawiła jednak marcowa obniżka stóp procentowych NBP i stawki referencyjnej WIBOR. Niewykluczone, że niebawem dojdzie do następnej takiej zmiany. Osoby spłacające kredyt rozliczany we frankach raczej nie mogą liczyć na dobre wieści. Kurs tej waluty nadal jest wysoki, a ustawowa pomoc dla kredytobiorców raczej nie zostanie uruchomiona w tym roku.

Sytuacja osób z kredytem „złotówkowym" jest lepsza nie tylko ze względu na brak ryzyka kursowego. Takim kredytobiorcom niebawem może pomóc Rada Polityki Pieniężnej. Po zmianie składu RPP giełdowi inwestorzy oczekują kolejnych „cięć” stóp procentowych. Świadczą o tym notowania kontraktów na stopę WIBOR (tzw. kontraktów FRA). Po przeanalizowaniu rynku tych instrumentów finansowych z 11 lutego 2016 r. okazuje się, że oczekiwany poziom stopy referencyjnej kredytów mieszkaniowych (WIBOR 3M) wynosi:

• 1,61 proc. za 1 miesiąc
• 1,50 proc. za 2 miesiące
• 1,49 proc. za 3 miesiące
• 1,41 proc. za 6 miesięcy
• 1,39 proc. za 9 miesięcy
• 1,38 proc. za 12 miesięcy

Trzeba nadmienić, że w dniu analizy (11 lutego 2015 r.) aktualna stopa WIBOR 3M wynosiła 1,69 proc. Nawet jeśli obniżki WIBOR-u byłyby mniejsze od wartości prognozowanych przez inwestorów, to spadek stopy referencyjnej częściowo skompensowałby podwyżki marż kredytowych. Na położenie osób planujących zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego pozytywnie wpływa też fakt, że lider rynku bankowego (PKO BP)
na przekór konkurencji nie podniósł marż.

Spodziewana obniżka WIBOR-u oznacza wymierne korzyści również dla osób, które już spłacają kredyt oparty na tej stopie rynku międzybankowego. W przypadku „hipoteki” o wartości 300 tys. zł, marży wynoszącej 1,80 proc. i okresu spłaty 30 lat spadek stopy referencyjnej z 1,69 do 1,38 proc. skutkowałby obniżką równej raty o 3,82 proc. (51,34 zł).

Posiadacze kredytu powiązanego z kursem waluty obcej (frank, euro) na razie nie mogą zaliczyć 2016 roku do udanych. Obniżka długoterminowego ratingu Polski przez agencję Standard & Poor’s wpłynie na wysokość rat, które „frankowcy” i „eurowcy” muszą zapłacić w lutym.

Po wykonaniu przykładowych obliczeń można stwierdzić, że w przypadku typowego kredytu z waloryzacją do franka (styczeń 2007 roku, 300 000 zł, 30 lat, marża: 1,40 proc.), jednogroszowa podwyżka kursu CHF zwiększa ratę o kolejne 3,95 zł (0,23-0,25 proc.). Dla kredytu rozliczanego w euro (styczeń 2010 roku, 300 000 zł, 30 lat, marża: 3,20 proc.), analogiczny wynik to 3,22 zł.

Niestety wszystko wskazuje na to, że w kolejnych miesiącach posiadacze kredytów walutowych i waloryzowanych kursem waluty wciąż będą nerwowo śledzić doniesienia z FOREX-u. Szybki wzrost wydatków publicznych w połączeniu z perspektywą redukcji stóp procentowych NBP nie wróży dobrze stabilności polskiej waluty. Dodatkowym czynnikiem, który zdestabilizuje sytuację, mogą być następne obniżki ratingów i kłopoty europejskich banków (m.in. Deutsche Banku).

Informacje napływające z Kancelarii Prezydenta RP sugerują, że ustawa restrukturyzująca zadłużenie „frankowców” i „eurowców”, powinna być gotowa pod koniec roku. Nie wiadomo jednak, jakie będą ostateczne założenia tego aktu prawnego. Jego wprowadzenie jest ważne przede wszystkim dla osób, które zaciągnęły kredyt z waloryzacją do franka. W oczekiwaniu na systemowe rozwiązanie swoich problemów, tacy klienci banków mogą podjąć próbę renegocjowania marży. Nawet niewielka obniżka tej stawki, złagodzi skutki niekorzystnych zmian kursowych w przyszłości.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl