Czeka nas rok mieszkaniowych zmian

Zalecenia KNF-u przewidują możliwość oferowania kredytów na 90 proc. nieruchomości po 31 grudnia 2015 r. W takich „hipotekach” brakujący wkład (od 10 do 15 proc. wartości lokum) musi zostać dodatkowo zabezpieczony (np. obowiązkową polisą). Nadzór finansowy oczekuje, że standardowy poziom wkładu wyniesie 15 proc. W odpowiedzi na wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego cztery wiodące banki (BZ WBK, BGŻ - BNP, Eurobank i Millennium) obniżyły maksymalny poziom finansowania mieszkań i domów (z 90 do 85 proc.). Ta zmiana nie jest jednak kluczowa, ponieważ kredyt hipoteczny na 90 proc. nieruchomości nadal oferuje kilku dużych kredytodawców (m.in. PKO BP, Pekao i Getin Bank). Wymienione banki podobnie jak ich konkurenci wymagają, aby przy kredycie w złotych klient ubezpieczył nadwyżkę długu ponad 80 proc. mieszkania.

- Większy wpływ na sytuację kredytobiorców może mieć podwyżka marż w kredytach mieszkaniowych (od 0,40 punktu procentowego - do 0,65 p.p.). Taką zmianę wprowadziło już przynajmniej sześć banków (BPH, Deutsche Bank, Eurobank, mBank, Pekao i Raiffeisen Polbank). Jest ona czytelną odpowiedzią na wprowadzany podatek bankowy – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Warto pamiętać, że udzielane kredyty mieszkaniowe najbardziej powiększają aktywa, czyli przyszłą podstawę opodatkowania banków.

Możliwe, że nowy skład Rady Polityki Pieniężnej w I kw. 2016 r. obniży stopy procentowe NBP o 0,25 p.p. Taka zmiana nie skompensuje jednak wszystkich wzrostów marż. Gdy weźmiemy pod uwagę kredyt na 30 lat o wartości 270 tys. zł, okaże się, że podwyżka marży o 0,40 p.p. (z 2,20 do 2,60 proc.) skutkuje wzrostem pierwszej raty wynoszącym 63 zł. Jeżeli wskutek obniżki stóp procentowych NBP stawka referencyjna kredytu (WIBOR 3M) spadnie o 0,20 p.p., analogiczna podwyżka raty po wzroście marży o 0,40 p.p. przekroczy 31 zł.

W nowym roku pewne obawy mogą mieć także przyszli uczestnicy programu Mieszkanie dla Młodych. Po wrześniowej zmianie zasad MdM-u środki przeznaczone na dofinansowanie wkładu zaczęły szybko topnieć. Do końca 2015 r. wykorzystano już ponad połowę funduszy na kolejne 12 miesięcy. Jeżeli utrzyma się tempo przyznawania dopłat z okresu wrzesień - listopad 2015, to tegoroczna pula środków wystarczy do czerwca. Przez kolejne 6 miesięcy dofinansowanie wkładu otrzymają tylko osoby kupujące domy i mieszkania z terminem ukończenia w kolejnych latach (np. 2017 i 2018 r.).

Zmiana numer 3: bardziej uciążliwy podatek od nieruchomości

Przedwczesne wyczerpanie środków na dopłaty mieszkaniowe jest prawie pewne. W przypadku podatku od domów, gruntów i lokali nie można mieć już żadnych wątpliwości. Od 1 stycznia 2016 r. obowiązują bowiem przepisy, które są niezbyt korzystne dla właścicieli nieruchomości. Takie osoby nie mogą już wpłacać podatku w kwartalnych ratach, jeżeli kwota pobierana przez gminę jest niższa niż 100,01 zł. Równoczesne określenie wartości podatku, która podlega automatycznemu umorzeniu (≤ 6,10 zł), nie zrekompensuje zmian dotyczących płatności ratalnych.

W kontekście podatku od nieruchomości trzeba również pamiętać, że od 1 stycznia 2016 roku gmina nalicza tę daninę z uwzględnieniem wszystkich części wspólnych budynku (np. klatek schodowych i korytarzy). Wcześniej niektóre części wspólne były wyłączone z opodatkowania. Taka zmiana oznacza, że wielu właścicieli mieszkań w 2016 r. zapłaci wyższy podatek od nieruchomości.

- Już niebawem lepsze wiadomości mogą otrzymać tysiące „frankowiczów” – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ostatnie doniesienia z Kancelarii Prezydenta wskazują, że przyspieszyły prace nad ustawą dotyczącą kredytów waloryzowanych kursem franka. Na razie nie wiadomo jednak, w jakim zakresie ten akt prawny może zmienić sytuację kredytobiorców. Wydaje się, że po wprowadzeniu podatku bankowego rządzący będą unikać pomysłów, które są najbardziej radykalne i kosztowne dla banków.

Trzeba pamiętać, że na realizację czeka jeszcze jedna obietnica dotycząca szeroko pojętej „mieszkaniówki”. Mowa o programie budowy tanich lokali, który Prawo i Sprawiedliwość skrótowo zaprezentowało podczas kampanii wyborczej. W najbliższych miesiącach rządząca partia powinna wstępnie określić, ile mieszkań kosztujących 2500-3000 zł/mkw. zostanie wybudowanych dzięki rządowemu wsparciu.