Ceny mieszkań a regiony w Polsce. Sprawdzamy najtańsze i najdroższe lokalizacje

W Polsce prowincjonalnej za mieszkania z rynku pierwotnego płaci się średnio 3700-4200 zł/mkw. Na rynku wtórnym stawki są nieco niższe – wynoszą średnio 3200-3500 zł/mkw. By zobrazować to, że ceny na tzw. prowincji nie różnią się znacznie od siebie, niezależnie od regionu kraju, porównaliśmy oferty z WGN dla mieszkań o tej samej wielkości i tym samym wieku w różnych miastach Polski. Przyjęliśmy, że mieszkania nowe to te powstałe najwcześniej w 2010 roku, o powierzchni 50-60 mkw. Z kolei rynek wtórny w naszym porównaniu reprezentują mieszkania wybudowane w latach 1980-2000.
Zobacz też: Jak obniżyć koszty ogrzewania domu jednorodzinnego nawet o 30 proc.
Takie porównanie potwierdziło obserwacje analityków. Ceny, niezależnie od regionu, pozostają zbliżone. Przykłady z rynku pierwotnego: za 50-metrowe mieszkanie w Radomiu na Mazowszu należy zapłacić 235 tys. zł. W zbliżonej cenie kupimy 50-metrowy lokal choćby w Czarnkowie w Wielkopolsce czy np. w Dywitach pod Olsztynem, także w Piotrkowie Trybunalskim czy Głogowie na Dolnym Śląsku. Rynek wtórny: 50-metrowe mieszkanie w bloku z lat 90. w Inowrocławiu jest do kupienia za 150 tys. zł. To taka sama cena jak za 50-metrową nieruchomość w Sosnowcu. Za 56-metrowe mieszkanie w Chorzowie zapłacimy 175 tys. zł. 60 mkw. w bloku z lat 80. w Białymstoku będzie kosztować 195 tys. zł. Stawka wynosi 3200 zł/mkw.

Ponieważ ceny na tzw. prowincji nie różnią się znacznie między sobą, pytanie o to, w których województwach mieszkania są najtańsze, a gdzie najdroższe, jest pytaniem o ceny w stolicach tych województw, jako największych i najsilniejszych lokalnych rynków mieszkaniowych.

Z danych na temat średnich cen mieszkań w miastach regionalnych wynika jeden podstawowy wniosek. Wśród stolic regionów dominuje 5 metropolii. Są to ośrodki, gdzie ceny mieszkań pozostają wyraźnie wyższe od reszty kraju. Mowa oczywiście o Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku. To najdroższe miasta w Polsce, ze stawkami nawet ponad 100 proc. wyższymi niż w innych miastach regionalnych, co dobrze pokazuje poniższy wykres oparty na danych NBP za II kw. 2017.

Przepaść cenowa między 5 metropoliami a całą resztą jest potężna. Skrajny przykład: ceny w Warszawie są aż o 120 procent wyższe niż w Zielonej Górze. W 5 wspomnianych miastach na rynku pierwotnym stawki plasują się powyżej 6000 zł/mkw. W Warszawie jest to powyżej 7000 zł/mkw. Na rynku wtórnym ceny są znacznie powyżej 5000 zł/mkw. Najtaniej nowe mieszkania kupimy natomiast w takich stolicach regionów, jak: Zielona Góra, Kielce, Opole i Białystok. Jeśli chodzi o mieszkania używane, są to: Katowice, Łódź, Kielce, Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok.

W tym zestawieniu zaskakuje szczególnie Łódź. To jedno z największych miast w Polsce, z liczbą mieszkańców zbliżoną do Krakowa, również ważny ośrodek akademicki i kulturalny, a jednak ceny okazują się tu wyjątkowo niskie.

O tym, jak wielkie znacznie dla cen mieszkań w województwach mają ceny w ich stolicach, mogą świadczyć stawki z tzw. sypialni, czyli miejscowości satelickich w stosunku do wiodących metropolii. Mowa o ośrodkach zlokalizowanych w promieniu maksymalnie 30-40 km od stolicy województwa. W przypadku 5 wiodących miast ceny mieszkań w tzw. sypialniach, mimo że znacznie niższe niż stolicach regionu, pozostają wyraźnie wyższe od stawek w innych miastach w danym województwie, a często są wyższe nawet od cen w „drugorzędnych” miastach wojewódzkich.

Przykładowo – w Pruszkowie pod Warszawą za mieszkania płaci się w granicach 5000-5500 zł/mkw. Za 75-metrowe mieszkanie w bloku na rynku wtórnym w Pruszkowie trzeba będzie zapłacić 420 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 5200 zł, czyli wyższą praktycznie od cen we wszystkich stolicach województw, poza wspomnianą piątką wiodących metropolii w kraju.

Poza największymi miastami, wysokie ceny mieszkań spotykamy tylko w niektórych ośrodkach. Są to zazwyczaj uznane kurorty wypoczynkowe np. nad Bałtykiem czy w górach. Tu ceny oczywiście napędzane są przez spory potencjał inwestycyjny.