Zmiana przeznaczenia domu letniskowego na dom mieszkalny. Czy warto?

Patrząc na malowniczy domek wśród brzóz nie sposób stwierdzić, czy jest budynkiem mieszkalnym, czy może domem letniskowym. Jednak z punktu widzenia pracowników urzędu skarbowego różnica jest diametralna. Budynki, które zaspokajają podstawowe potrzeby bytowe ludzi – czyli służą jako całoroczne mieszkanie – są objęte najniższą, preferencyjną stawką podatku od nieruchomości. Podatek z reguły jest wyższy, jeśli w budynku prowadzi się działalność gospodarczą, albo obiekt przeznaczono do celów rekreacyjnych, a zatem jeśli zaliczany jest do „pozostałych budynków niemieszkalnych” zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych.

W tej ostatniej kategorii mieści się też wykorzystanie budynku jako domku letniskowego. Różnica nie jest bagatelna, bo maksymalna stawka podatkowa dla domów mieszkalnych i innych budynków może różnić się dziesięciokrotnie – a zatem zamiast kilkudziesięciu złotych, właściciel musi zapłacić nawet kilkaset.

Zmiana przeznaczenia domu pozwala właścicielowi płacić niższy podatek. Oznacza to jednak, że wpływy do lokalnego budżetu spadają, przekształcenie trudno więc uznać za zgodne z interesem gmin.

Wyróżnikiem domu mieszkalnego nie jest materiał, z którego został zbudowany, wielkość ani parametry techniczne, ale sposób użytkowania. Ubiegając się o zmianę statusu, trzeba zatem udowodnić, że budynek jest wykorzystywany całorocznie i służy celom mieszkaniowym. Potwierdzeniem tej funkcji może być fakt zameldowania mieszkańców, rachunki za opał, media i wywóz śmieci. Najważniejsze jest stałe użytkowanie domu.

Obiekt musi też spełniać niezbędne wymagania techniczne. To w wielu przypadkach wymusza przebudowę, a więc stawia pod znakiem zapytania ewentualne oszczędności płynące z niższych podatków. Do wydziału geodezji i gospodarki nieruchomościami w starostwie należy złożyć zgłoszenie wraz z załącznikami. Jeśli w ciągu 30 dni starostwo nie zgłosi sprzeciwu, zmianę statusu można uznać za dokonaną.

O wymagane dokumenty warto zapytać urzędników jeszcze przed złożeniem zgłoszenia. Wśród załączników powinien znaleźć się projekt budynku z opisem technicznym, wymagana może być też ekspertyza techniczna przygotowana przez uprawnionego specjalistę. Konieczne jest też oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, wreszcie decyzja wójta, burmistrza względnie prezydenta miasta o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ten ostatni punkt może sprawić właścicielom działki najwięcej problemów.

Zmiana statusu domu rekreacyjnego na mieszkalny w niektórych przypadkach okazuje się niemożliwa. Przeszkodą jest np. określenie działki w planie zagospodarowania jako rolnej, leśnej albo terenu przeznaczonego pod zabudowę rekreacyjną. Na pomyślną odpowiedź trudno liczyć także w przypadku, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Podstawą do odmowy może okazać się brak domów mieszkalnych w sąsiedztwie.

Czy właściciele niezabudowanych jeszcze działek nie powinni sobie oszczędzić kłopotu i od razu zgłosić budowę domu mieszkalnego? Niekoniecznie. Nie na każdej działce można wybudować taki obiekt, letnisko może więc być jedyną opcją na zamieszkanie w wybranym miejscu. Co więcej, przed realizacją budynku mieszkalnego trzeba spełnić wiele wymagań określonych przez Prawo budowlane i warunki techniczne. Domki letniskowe zostały przez ustawodawcę potraktowane łagodniej, w przypadku najmniejszych (do 35 m2) niepotrzebne jest pozwolenie na budowę. Wystarczy zgłoszenie. Wypoczynkowa chatka nie musi mieć dobrej izolacji cieplnej czy wysokich pomieszczeń. Nie jest też wymagane pełne uzbrojenie działki. Budowa może więc być stosunkowo prosta i tania.

Przed podjęciem próby przekształcenia letniska w dom warto rozważyć opłacalność tego kroku. Nie w każdym przypadku są szanse powodzenia. Koszt zgromadzenia niezbędnych dokumentów to przynajmniej kilkaset złotych, ale nieporównanie większe wydatki wiążą się z ewentualną przebudową. Z drugiej strony, w razie sprzedaży za dom całoroczny można uzyskać wyższą cenę.