Zamiana "M" sposobem na wysokie koszty?

Na razie WIBOR ustabilizował się na poziomie około 7,00% (w przypadku stawki trzymiesięcznej), co oznacza chwilę oddechu dla kredytobiorców. Nawet jeśli uwzględnimy fakt, że banki z opóźnieniem zmieniają oprocentowanie kredytów bazujące na notowaniach WIBOR-u. Niestety, wiele wskazuje na to, że wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych utrzyma się jeszcze dość długo. Notowania kontraktów FRA na WIBOR 3M sugerują, że za 2 lata wspomniana stopa wciąż może wynosić około 6,00%. Obawy wzbudzają również długoterminowe ceny ciepła sieciowego, węgla i gazu oraz sama dostępność opału. Trudno się zatem dziwić, że część osób przytłoczonych mieszkaniowymi kosztami, może brać pod uwagę zamianę lokum na mniejsze. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak może w praktyce wyglądać taka transakcja. Przy okazji warto zaprezentować alternatywne rozwiązania.

Zamiana nieruchomości bywa różnie rozumiana

Pod pojęciem zamiany nieruchomości na mniejszą czytelnicy mogą rozumieć dwa różne rodzaje transakcji. Warto zatem wprowadzić pewne rozróżnienie. Pierwszy i częściej spotykany wariant zakłada po prostu, że właściciel sprzedaje większe lokum, aby następnie zakupić mniejsze mieszkanie. W takim przypadku, druga strona obydwu transakcji jest różna.

Pojęcie zamiany lokum na mniejsze można również rozumieć bardziej dosłownie. Mowa o pojedynczej transakcji, w której każda ze stron jest faktycznie sprzedającym i kupującym. Zamiana zwykle zakłada konieczność dopłaty pewnej sumy przez jedną ze stron. Dopłata może być np. efektem mniejszego metrażu lub gorszej lokalizacji jednego z lokali/domów podlegających zamianie.

W praktyce znalezienie osoby chętnej na zamianę nieruchomości mieszkaniowych jest dość problematyczne. Jeżeli jednak uda się znaleźć kontrahenta, to obydwie strony mogą liczyć na pewne korzyści. Pierwszą z nich na pewno jest oszczędność czasu, która wynika z faktu, że zamianę załatwia jeden akt notarialny i ewentualnie jedna umowa przedwstępna.

Kolejna korzyść ma związek z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli zamiana dotyczy lokali mieszkalnych lub spółdzielczych własnościowych praw do takich "M", to podatek od czynności cywilnoprawnych nadal wynosi 2,00%, ale jest naliczany tylko od różnicy w cenie zamienianych nieruchomości. Strony umowy zamiany muszą solidarnie zapłacić podatek PCC (patrz: artykuł 4 punkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959).

Zamiana z kredytem jest bardziej skomplikowana

Zamiana nieruchomości na mniejszą może być ciekawym sposobem na obniżenie kosztów mieszkaniowych również wtedy, gdy na obecnym lokum ciąży hipoteka związana z kredytem. W takiej sytuacji, transakcja jest jednak bardziej skomplikowana i wielowariantowa. Osoba zamieniająca lokum na mniejsze i jednocześnie tańsze, dzięki otrzymanej sumie będzie mogła na przykład nadpłacić kredyt hipoteczny oraz zmniejszyć swoją ratę. W tym kontekście trzeba pamiętać nie tylko o możliwej prowizji za wcześniejszą spłatę zadłużenia.

Znaczenie ma również fakt, że brak całkowitej spłaty kredytu oznacza dalszą więź finansową z bankiem. Kredytodawca będzie musiał wyrazić zgodę na przeniesienie hipoteki zabezpieczającej dług na nowe lokum. Problem pojawi się jeśli różnica w wartości nieruchomości jest spora (tzn. nowe lokum ma być znacznie tańsze), a kredyt nie zostanie odpowiednio nadpłacony. Dlatego przeniesienie hipoteki powinno zostać szczegółowo uzgodnione z kredytodawcą. Warto bowiem pamiętać, że bank nie może zgodzić się na nowe zabezpieczenie nieruchomościowe, w przypadku którego poziom wskaźnika LtV byłby zbyt wysoki (np. przekraczający 90%). Ten wskaźnik liczymy dzieląc zadłużenie przez wartość nieruchomości.

Alternatywą może być np. wynajęcie części lokum

Zamiana nieruchomości na mniejszą to nie jedyne rozwiązanie, które można wybrać w obliczu szybko rosnących kosztów eksploatacji domów i mieszkań. Osoby posiadające duże lokum w całkiem dobrej lokalizacji, mogą zdecydować się na najem jego części. W przypadku lokali położonych na terenie większych miast i domów pod tymi miastami, znalezienie najemcy nie powinno nastręczać szczególnych problemów. Napływ uchodźców z Ukrainy zwiększył bowiem deficyt liczby nieruchomości na wynajem. Sytuacja rynkowa sprawiła również, że najemcy chętniej godzą się na bardziej bezpieczny dla właściciela najem okazjonalny lub instytucjonalny.

Jakie są inne ciekawe sposoby na ograniczenie kosztów mieszkaniowych? Osoby posiadające dom jednorodzinny i tym samym swobodę w zakresie przeprowadzanych remontów, mogą pomyśleć o jego ociepleniu z wykorzystaniem niewielkiego kredytu. Przy okazji kredytowania, nadal można wnioskować o dopłatę w ramach programu Czyste Powietrze. Zasady wspomnianego programu są od niedawna bardziej przyjazne - m.in. dzięki wypłacie połowy środków przed rozpoczęciem prac i wyższemu limitowi wsparcia. Do ocieplenia swojego domu zachęca również ulga termomodernizacyjna w PIT.