Uciążliwy lokator doczeka się eksmisji?

Zamieszkiwanie w budynku wielorodzinnym oprócz zalet, ma również pewne wady. Jedną z nich jest konieczność podporządkowania się regulaminowi ustalonemu przez administrację danego bloku albo kamienicy. Taki regulamin zwykle doprecyzowuje kwestie, które nie zostały dokładnie określone przez obowiązujące ustawy (np. ustawę o ochronie praw lokatorów). W regulaminie obowiązującym na terenie budynku, znajdziemy sformułowania dotyczące np. konieczności zachowania ciszy nocnej, dbania o porządek w częściach wspólnych i szanowania zieleni.

Zobacz koniecznie: Sezon na włamania trwa w najlepsze. Pomysłowe patenty uchronią cię przed kradzieżą

Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl wspomniana już ustawa o ochronie praw lokatorów, ma duże znaczenie w kontekście konsekwencji związanych z notorycznym łamaniem regulaminu obowiązującego na terenie budynku wielorodzinnego. Zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 wspomnianej ustawy:_ „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”_. Warto dodać, że w rozumieniu cytowanego przepisu lokator to każda osoba używająca lokalu na innej podstawie niż prawo własności. W takim ustawowym ujęciu, lokatorem jest np. użytkownik mieszkania wynajmowanego od TBS-u, spółdzielni, gminy, zakładu pracy lub osoby prywatnej.

Ustawodawca przewidział kilka dodatkowych sankcji dla lokatorów, którzy utrudniają życie swoim sąsiadom. Przepisy wskazują, że brak prawa do lokalu socjalnego może zostać orzeczony przez sąd w przypadku, gdy eksmisja jest związana z niewłaściwym zachowaniem lokatora. W takiej sytuacji sąd nie bierze pod uwagę faktu, że przy eksmisji z innego powodu (np. długów czynszowych), dana osoba posiadałaby ustawową gwarancję uzyskania lokalu socjalnego (np. jako bezrobotny lokator mieszkania komunalnego). Kolejna sankcja polega na możliwości przeprowadzenia eksmisji uciążliwego dla sąsiadów najemcy (bez wskazania mu innego lokum) od 1 listopada do 31 marca. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, we wspomnianym okresie (początek listopada - koniec marca), co do zasady nie przeprowadza się eksmisji osób, którym nie wskazano innego lokalu.

W nawiązaniu do zaprezentowanych wcześniej przepisów warto dodać, że eksmisja z powodu zakłócania porządku domowego, dość często bywa przewlekłym procesem. Przyczyną jest niedostateczna wydajność sądów jeżeli chodzi o tempo rozpatrywania spraw eksmisyjnych.

Konieczność przymusowej wyprowadzki z zajmowanego lokum, na pewno jest poważną sankcją dla najemcy. Warto zdawać sobie sprawę, że karę za regularne utrudnianie życia sąsiadom przewidziano również dla właścicieli mieszkań. Sankcji dotyczących takich osób, nie znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Odpowiednie przepisy zawiera natomiast ustawa o własności lokali. Zgodnie z artykułem 16 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”. Warto dodać, że w analizowanej sytuacji uciążliwy sąsiad otrzyma pieniądze za sprzedany lokal i nie będzie mógł żądać nieruchomości zamiennej.

Jak zauważają eksperci portaluRynekPierwotny.pl sprzedaż mieszkania w ramach licytacji może oznaczać spore straty finansowe dla osoby, która wcześniej lekceważyła zasady wyznaczone przez wspólnotę mieszkaniową. W tym kontekście warto wspomnieć, że podczas pierwszej licytacji komorniczej lokal mieszkalny może zostać kupiony za 3/4 wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę. Druga licytacja ma miejsce, jeżeli proponowana cena nie osiągnęła ustawowego minimum. Podczas takiego drugiego podejścia, licytant może nabyć mieszkanie od komornika już za 2/3 rynkowej wyceny.

Warto zdawać sobie sprawę, że eksmisja uciążliwego sąsiada z mieszkania własnościowego jest przewlekłą procedurą, a decyzja sądu w tym względzie musi mieć solidne podstawy. Osoby zainteresowane pozbyciem się uciążliwego sąsiada, powinny zatem zbierać dowody świadczące o systematycznym naruszaniu przez niego zasad współżycia w budynku wielorodzinnym.