Skąd hossa na rynku pierwotnym mieszkań?

Skąd się wzięła obecna, często podkreślana hossa na rynku pierwotnym mieszkań? Wydaje się, że w dużej mierze stoi za nią program MdM, który pozwala utrzymać sprzedaż dzięki sukcesywnie rosnącym limitom cenowym i poszerzającej się ofercie mieszkań z dopłata państwa. Choć na razie MdM pozwalał głównie sprzedawać tanie mieszkania, jego wpływ na ogólny poziom cen może być wyższy, bowiem limity coraz bardziej zbliżają się do średnich cenowych, a na niektórych rynkach ją przekraczają. Tam średnie ceny mieszkań rosną.

Firmy deweloperskie niezmiennie przekonują nas o utrzymującej się wysokiej sprzedaży nowych mieszkań. Ta koniunktura zadziwia o tyle, że mimo historycznie niskich stóp procentowych nie przekłada się wyraźnie na akcję kredytową ani na ceny mieszkań. Skoro te tak dobrze się sprzedają, to dlaczego ceny nie rosną?

Ceny mieszkań w poszczególnych miastach - rekordy sprzedaży

Już od kilkunastu miesięcy na rynku mamy stabilizację cenową. Zmiany są na poziomie 1-2 proc, a wszystko to przy poprawiających się wynikach sprzedaży. Według ostatniego raportu REAS za I kw. 2015, w tym okresie odnotowano kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych kwartalnie w sześciu największych miastach. Liczba transakcji wyniosła łącznie 11,5 tys., czyli o 2,2 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W Krakowie jednak sprzedało się aż o 34 proc. mieszkań więcej. Mimo to ceny w stolicy Małopolski wzrosły zaledwie o 1,1 proc.

Autorzy raportu REAS podkreślają, że „spojrzenie na ostatnich dziewięć kwartałów pokazuje, że poza Poznaniem średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie”. Skąd więc bierze się ów wysoki popyt na nowe mieszkania, który nie przekłada się na ceny? Wygląda na to, że w dużej mierze generują go dopłaty MdM, a ceny, mimo dobrej sprzedaży, wyraźnie nie rosną, ponieważ głównie sprzedają się mieszkania tanie – te poniżej średnich cenowych.

Drożejący MdM a stawki za mieszkania

Eksperci podkreślają jednak, że wpływ MdM na rynek jest widoczny w tych miastach, gdzie limity programu przekraczają poziom średnich cen - tak dzieje się choćby w Łodzi i Poznaniu. Na tych rynkach skutek MdM to ogólne podrożenie mieszkań.

Tak więc drożejący MdM może windować stawki za mieszkania, a właśnie z tym mamy do czynienia. Od kwietnia na większości lokalnych rynków obowiązują nowe, wyższe limity programu. Co prawda w większości przypadków zmiany są minimalne, ale jeśli spojrzeć na ewolucję wysokości limitów w ciągu roku, czyli od momentu startu MdM, okaże się, że w niektórych miastach poszły one znacznie w górę.

Przykładowo – w Warszawie z dopłatą możemy kupić już mieszkanie o ponad 700 zł za metr droższe niż w I kw. 2014, czyli o 12 proc. w ciągu roku (z 5860 zł do 6560 zł). We Wrocławiu roczny wzrost jest na poziomie 8,5 proc. (z 4770 do blisko 5100 zł). Podobny do wrocławskiego wzrost obserwujemy także w Krakowie, natomiast w Olsztynie wynosi on już ponad 15 proc. (z 4730 do 5460 zł).

Jeśli więc przy poszerzającej się stale ofercie mieszkań z dopłatą, ogólny poziom cen nie poszedł wyraźnie do góry, świadczy to o rzeczywistej sile popytu, gdyby pozbawić go kroplówki w postaci MdM.

MdM nie tylko dla młodych?

W kolejnych miesiącach wszystko wskazuje na to, że trend pompowania rynku programem będzie przekładał się na ceny. Rząd chce objąć dopłatami kolejne grupy klientów, także tych, którzy mają już własne mieszkanie, ponadto powiększa się liczba nowych lokali mieszczących się w limitach. MdMd przestaje więc być nie tylko programem dla młodych (limit wieku w niektórych przypadkach ma nie obowiązywać), ale również przestaje być formą pomocy zakupu mieszkań tanich.

Na razie jeszcze na większości rynków limity są poniżej średnich cenowych, choć coraz bardziej się do nich zbliżają. Wraz z poszerzającą się stale ofertą (z powodu rosnących limitów) rośnie też popularność programu. W pierwszym kwartale 2015 r. łączna kwota dopłat zawarta w złożonych wnioskach przekroczyła 105 mln zł. To o 7,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

W związku z nakręcającą się spiralą wydaje się pewne, że MdM w końcu zacznie windować ceny. Pytanie, w jakim stopniu i gdzie jest granica. Są bowiem uwarunkowania, które mogą hamować popyt, a do nich na pewno należy wysokość wymaganego wkładu własnego kredytów hipotecznych. Na razie jest to 10 proc. Zobaczymy, na ile przyhamuje w tym roku akcję kredytową. Nawet jeśli nie będzie mieć wyraźnego wpływu, docelowo wkład własny ma wzrosnąć do 20 proc., a to już przełoży się na dostępność kredytów.

Pamiętajmy też, że konkurencją dla MdM jest rynek wtórny mieszkań, nieobjęty programem. Im droższe będą mieszkania w MdM, tym bardziej konkurencyjne będą mieszkania używane. Już teraz na niektórych lokalnych rynkach ich ceny okazują się niższe od nowych lokali z państwową dopłatą, mimo że oferują lepsze lokalizacje i brak konieczności wykładania dodatkowych pieniędzy na wykończenie mieszkania.

Autor: Teresa Michniak, WGN Nieruchomości