Rynek mieszkaniowy 2015. Idą zmiany?

Nadal trwa wyczekiwanie na rynku wtórnym mieszkań: ceny pozostają stabilne już od ponad roku i nic się nie zmieniło w tym zakresie w I kw. 2015. Co będzie dalej? Co prawda kredyty hipoteczne tanieją, mamy historycznie niskie stopy procentowe – ale z drugiej strony wzrósł wymagalny wkład własny, a banki sukcesywnie podnoszą marże.

Teoretycznie w kolejnych kwartałach 2015 powinniśmy się spodziewać wzrostu popytu na mieszkania dzięki rosnącej zdolności kredytowej, po kolejnych cięciach stóp procentowych. Niestety na razie festiwal cięć w ograniczony sposób przekłada się na popyt. Na pewno nie jest zadowalający, biorąc pod uwagę historycznie niskie oprocentowanie. Klientów bankom nie przysparza także rosnąca dostępność mieszkań. Mówi o niej m.in. ostatni raport NBP podsumowujący 2014 rok. Średnia dostępność w 7 największych miastach kraju wynosi obecnie 0,83 mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Jeszcze pięć lat temu dostępność mieszkań wynosiła 0,49 mkw. z przeciętnej pensji, co oznacza, że wzrosła o blisko 70 proc.

Kto kupował mieszkania w 2014 roku?

Choć wyniki akcji kredytowej za 2014 rok były słabe, popyt na mieszkania w dużej mierze ratowali klienci inwestycyjni. Ci, którzy kupowali za gotówkę bądź z dużym wkładem własnym. Tak też było w I kw. tego roku - rośnie liczba kupujących w celach inwestycyjnych, głównie z myślą o rynku najmu, który jest obecnie bardziej rentowny niż inne formy inwestowania. Inwestorzy wykorzystują moment - taniejące kredyty i stabilne ceny. Szukają przede wszystkim nieruchomości dobrze zlokalizowanych i tanich – także do remontu. Widocznym trendem rynkowym jest również wzrost zainteresowania większymi metrażami, podyktowany rosnącą zdolnością kredytową (cięcia stóp procentowych) i zarobkami. Nadal jednak najbardziej popularne mieszkania to te o powierzchni od 45 do 60 mkw. Słabym popytem natomiast cieszą się kawalerki.

Rekomendacja U a sytuacja na rynku mieszkaniowym

Spadające koszty kredytów powinny skutkować poprawą sprzedaży mieszkań. Pamiętajmy jednak również o czynnikach, które mogą hamować popyt. Warto wskazać m.in. na fakt, że banki rekompensują sobie niskie oprocentowanie, podnosząc marże kredytów. Ten proces zapewne jeszcze się nasili, bowiem zaczyna obowiązywać rekomendacja U, która reguluje rynek ubezpieczeń zawieranych przy kredytach i znacznie wzmacnia pozycję klienta. Na mocy nowych uregulowań bank nie może już narzucać wymogu przystąpienia do umowy ubezpieczenia grupowego, w której występuje jako ubezpieczający. Ponadto bankowcy mają zapewnić kredytobiorcom swobodny wybór ubezpieczyciela.

Rosnący wkład własny w kredycie hipotecznym

Najbardziej istotnym pytaniem na 2015 rok jest jednak to, czy klienci poradzą sobie z wymogiem posiadania 10-procentowego wkładu własnego, co przy średnich cenach transakcyjnych na rynku wtórnym w dużych miastach wynoszących 5000-5500 zł/mkw. oznacza, że dla 60-metrowego mieszkania potrzebujemy średnio około 30-33 tys. zł własnych środków.

Nawet jeśli w tym roku rynek tak kredytowy, jak i mieszkaniowy nie odczuje bardzo tej kwestii, w kolejnych latach stanie się ona kluczowa, bowiem - jak wiemy - wkład ma urosnąć do 20 proc. w 2017 roku.

Część obserwatorów spodziewa się, że rosnący wkład przełoży się na zwiększoną liczbę uczestników programu MDM. Gdyby tak było rzeczywiście, rynek wtórny mieszkań mógłby odczuć spadek popytu i w efekcie cen, ale wydaje się, że te oczekiwania są przesadzone. Po pierwsze - dla osób i małżeństw bezdzietnych, a takich uczestników jest najwięcej, rządowa dopłata już nie wystarczy, by pokryć wkład własny wymagany przez banki. Tak więc i tak część środków trzeba wyłożyć z własnej kieszeni, do tego dochodzą kolejne koszty związane z wykończeniem nowego mieszkania kupionego w standardzie deweloperskim.

Po drugie – proponowane zmiany w MDM, które mają „rozruszać” ten program, wejdą w życie dopiero w trakcie roku – mówi się o drugiej jego połowie. Zmiany nie dotyczą wadliwej konstrukcji programu - tu nic się nie zmienia. Sama oferta mieszkań w MDM natomiast niekoniecznie jest konkurencyjna zarówno pod względem ceny i jakości, jak również lokalizacji wobec rynku wtórnego.

Autor: Genowefa Marciczkiewicz, WGN Nieruchomości