Program Mieszkanie dla Młodych - najważniejsze pytania i odpowiedzi

19 grudnia 2013 r. PKO BP jako pierwszy bank podpisał z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowę o udzielanie kredytów w ramach programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Kolejne instytucje będą do niego sukcesywnie dołączać. Najprawdopodobniej realny wybór ofert pojawi się dopiero pod koniec pierwszego kwartału 2014 r., jednak już dziś pojawia się wiele pytań o program Mieszkanie dla Młodych. Odpowiada na niej specjalista.

Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych to nowy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych, powszechnie nazywany Mieszkaniem dla Młodych. Jest następcą programu Rodzina na Swoim i ma na celu wspieranie młodych ludzi kupujących pierwsze mieszkanie lub dom.

Podstawowa dopłata wyniesie 10% wartości mieszkania - obliczanej nie według ceny zakupu, ale według średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie, dla danej gminy. Dofinansowanie może wynieść 15%, jeśli w dniu składania wniosku nabywca mieszkania ma przynajmniej jedno (własne lub przysposobione) dziecko do 18. roku życia lub uczące się dziecko do 25. roku życia albo też dziecko (bez względu na wiek), któremu przysługuje zasiłek pielęgnacyjny lub renta socjalna.

Dofinansowanie może wzrosnąć o kolejne 5%, jeśli w ciągu 5 lat od transakcji w rodzinie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko. Dodatkowe 5% wyliczane będzie według wskaźników odtworzeniowych z chwili składania wniosku o dofinansowanie, a nie z momentu wnioskowania o środki dodatkowe.

Dofinansowanie do wkładu własnego będzie można uzyskać maksymalnie do 50 mkw. lokalu. Dla większych nieruchomości dopłata i tak naliczona zostanie do 50 mkw.

W programie Rodzina na Swoim skarb państwa przez 8 lat dopłacał do raty kredytowej połowę odsetek, a w programie Mieszkanie dla Młodych pomoc będzie jednorazowa i będzie miała formę wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Dzięki temu poprawi się zdolność kredytowa klienta i obniżą się raty spłacane przez cały okres kredytowania. Procentowa obniżka raty w RnS była większa (nawet 40%), ale obowiązywała przez 8 pierwszych lat kredytu. W MdM zniżka to 10-15%, ale obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Bank Gospodarstwa Krajowego (opiekun programu) przeleje środki na rachunek dewelopera, nie trafią one więc ani na konto klienta, ani do banku udzielającego kredytu. Ewentualna wypłata dodatkowych 5% nastąpi na konto techniczne kredytu jako jego nadpłata.

Jeśli mimo dopłaty klient nie uzyska odpowiedniej zdolności kredytowej, do umowy kredytu mogą przystąpić jego rodzice czy inni bliscy. Ustawa wymienia następujące osoby: zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy.

Z Mieszkania dla Młodych skorzystać może osoba, która ani nie była wcześniej właścicielem mieszkania lub domu, ani nie przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, ani też nie była właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny. W przypadku gdy o dopłaty ubiega się małżeństwo, warunek ten dotyczy obojga małżonków.

Z nowego rozwiązania będą mogły skorzystać zarówno małżeństwa, jak i single oraz osoby samotnie wychowujące dziecko. O wspólny kredyt z dopłatami nie mogą starać się pary żyjące w związku nieformalnym. Z kolei w przypadku małżeństwa nie ma możliwości, by kredytobiorcą było tylko jedno z małżonków. Kredyt musi zostać udzielony obojgu.

Jak informuje Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, z programu nie będą wyłączone osoby, które posiadają lub posiadały część ułamkową prawa własności mieszkania lub domu. Warto jednak zaznaczyć, że ze względu na powstawanie wraz z zawarciem małżeństwa wspólności majątkowej, mieszkanie nabyte w czasie trwania małżeństwa jest wspólną własnością obojga małżonków, czyli są oni właścicielami, a nie współwłaścicielami mieszkania. To oznacza, że w przypadku rozwodu żadne z byłych małżonków z MdM nie będzie mogło skorzystać.

Program skierowany jest do osób nie starszych niż 35-letnie, przy czym w wypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniało jedno z małżonków. Ważne jest też, że wniosek musi być złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat.

O kredyt z dopłatami można ubiegać się w wypadku zamiaru kupna spełniającej warunki ustawy nieruchomości z rynku pierwotnego, ale tylko pod warunkiem że jest kupowana na kredyt zaciągnięty w złotych na minimum 15 lat i w kwocie odpowiadającej co najmniej połowie ceny nabywanej nieruchomości.

Program obejmuje nieruchomości spełniające wszystkie poniższe warunki:

- jest położona na terytorium Polski,
- pochodzi z rynku pierwotnego,
- będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe beneficjenta,
- jej powierzchnia nie przekracza 75 mkw. (mieszkanie) lub 100 mkw. (dom), przy czym jest to o 10 mkw. więcej (odpowiednio 85 mkw. i 110 mkw.) dla beneficjentów z co najmniej trójką dzieci,
- jej cena mieści się w limitach cenowych wyznaczonych dla danej gminy.

Do wyznaczenia limitu wykorzystywane są tzw. wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danej gminie, publikowane przez wojewodów. Do obliczeń brana jest średnia arytmetyczna z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika (zmienia się on co pół roku), którą powiększa się o 10% i to jest właśnie limit cenowy w MdM.

Na obszarze danego województwa są trzy limity cenowe:
- dla miasta będącego siedzibą wojewody i/lub sejmiku samorządowego;
- dla gmin sąsiadujących z tymi miastami;
- dla pozostałych obszarów danego województwa.

W gminach bezpośrednio sąsiadujących z miastami wojewódzkimi pod uwagę brana jest średnia arytmetyczna z limitu dla stolicy województwa i reszty województwa. Z zastrzeżeniem jednak, że wskaźnik ten nie może być wyższy o więcej niż 20% od limitu w pozostałych gminach.

6. Ile pieniędzy można dostać w ramach programu MdM?

Podstawowa dopłata to 10% wartości mieszkania obliczanej według średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy. 15% otrzymają wnioskodawcy z dziećmi (zarówno biologicznymi, jak i przysposobionymi). Ci, którym w ciągu pięciu lat pojawi się w gospodarstwie domowym trzecie lub kolejne dziecko, mogą otrzymać dodatkowe 5 proc.

Przykład: singiel kupujący mieszkanie o powierzchni 45 mkw. w Warszawie otrzyma niemal 24 tys. zł (10% z 45 mkw. x 5331,50 zł), a beneficjent z dziećmi może liczyć na niespełna 36 tys. zł.

W programie Mieszkanie dla Młodych „wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych” pojawia się kilkakrotnie. Decyduje on zarówno o limicie cenowym mieszkań kwalifikujących się do programu (powiększony o 10%), jak i o kwotowej wysokości dopłaty.

W uproszczeniu jest to wskaźnik obrazujący przeciętny koszt budowy metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze. Wskaźniki są publikowane co 6 miesięcy przez wojewodów. Standardowo wskaźniki zmieniają się na przełomie marca i kwietnia oraz września i października. Wyjątkiem jest województwo pomorskie, gdzie aktualizacja następuje na przełomie grudnia i stycznia oraz czerwca i lipca.

Kredytów w programie MdM mogą udzielać banki, które mają podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Wnioski o kredyt będzie można składać dopiero, gdy dany bank podpisze z Bankiem Gospodarstwa Krajowego odpowiednią umowę i przygotuje swoją ofertę, ale nie szybciej niż 1 stycznia 2014 r. Wnioski o dofinansowanie będzie można składać do 30 września 2018 r.

Osoba, która otrzyma dofinansowanie, przez 5 lat nie będzie mogła sprzedać mieszkania ani go wynająć lub zmienić przeznaczenia użytkowania w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych (np. na lokal usługowy). Odpada też zakup innego lokalu mieszkalnego, z wyłączeniem otrzymania go w spadku lub w efekcie zawarcia związku małżeńskiego.

Jeśli zajdzie któreś z wymienionych zdarzeń, kredytobiorca będzie musiał zwrócić dofinansowanie. Ale nie trzeba będzie zwracać całości, a jedynie proporcjonalną część (iloraz liczby 60 i liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia 5-letniego okresu). Obowiązek poinformowania BGK (np. za pośrednictwem swojego banku) o zajściu takiego zdarzenia należy do kredytobiorcy, który ma na to 30 dni, licząc od wystąpienia zdarzenia. Maksymalnie po 60 dniach trzeba zwrócić pieniądze na rachunek Funduszu Dopłat. Jeśli klient nie dopełni obowiązku przekazania tej informacji, będzie musiał oddać dopłaty według powyższego wzoru wraz z ustawowymi odsetkami.

Ale ustanowiono wyjątek - jeśli mieszkanie zostanie sprzedane co najmniej po 3 latach, a środki pozyskane z tej transakcji zostaną w ciągu kolejnych 2 lat przeznaczone na zakup innego lokalu mającego zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, dofinansowania nie trzeba będzie oddawać.

Tak, ustawa dopuszcza procedowanie wniosku na podstawie umowy przedwstępnej, której funkcję spełnia tzw. ustawa deweloperska. Pamiętajmy jednak, że umowa taka musi zawierać termin przeniesienia na nabywcę prawa własności. Ze względu na to, że nie wiadomo jeszcze, kiedy dokładnie kredyty MdM znajdą się w ofercie banków, należy zadbać o to, by data ta była odpowiednio odległa.

Ustawa mówi, że podstawą wniosku może być umowa zobowiązująca do zawarcia umowy o ustanowienie lub przeniesienie własności mieszkania lub umowy deweloperskiej. Standardowa umowa rezerwacyjna nie zawiera takich zapisów (a jedynie zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia lokalu ze sprzedaży), wszystko zależy więc od dobrej woli dewelopera – czy zgodzi się on na podpisanie tak zmodyfikowanej umowy rezerwacyjnej.

Marcin Krasoń, Home Broker