Nowe przepisy znów podniosą ceny lokali i domów?

Wiele osób może jeszcze bardzo dobrze pamiętać o nowych warunkach dotyczących energochłonności budynków, które obowiązują od początku 2021 roku. Wspomniane wymogi były dodatkowym czynnikiem zwiększającym koszty budowy domów i bloków. Coraz wyższe koszty budowy oraz ceny metrażu pozostają zmartwieniem wielu Polaków - tym bardziej, że zmniejszyła się zdolność kredytowa. Właśnie dlatego rodzą się pytania, czy kolejna zmiana warunków technicznych dotyczących domów i lokali znów negatywnie wpłynie na koszty budowy oraz cenniki deweloperów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili udzielić odpowiedzi na tak zadane pytanie. Przy okazji warto wspomnieć o zmianach unijnych przepisów, które będą bardzo prawdopodobne w dłuższej perspektywie (do 2030 r.).

Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji już od dłuższego czasu można znaleźć Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Aktualnie wspomniany projekt znajduje się na etapie konsultacji publicznych. Nie można zatem wykluczyć, że nowe warunki techniczne budynków zaczną obowiązywać już jesienią 2022 r. - tak, jak wcześniej informowały media.

Jedna z planowanych przez ustawodawcę zmian zakłada, że normy nasłonecznienia będą dotyczyły również kawalerek w zabudowie śródmiejskiej. Wspomniane normy są szczególnie trudne do spełnienia właśnie w zabudowie śródmiejskiej, co może oznaczać ograniczenie dostępności i oferty najmniejszych nowych mieszkań na terenie dużych miast. Tymczasem popyt na M1 jest spory, co wynika między innymi ze zmian demograficznych oraz zainteresowania najmem. W tym kontekście warto przypomnieć, że kawalerki średnio zapewniają najwyższą roczną stopę zwrotu z wynajmu na terenie największych miast (w porównaniu do M2, M3 i M4).

Kolejna, dość kontrowersyjna zmiana, którą planuje rząd polega na wprowadzeniu obowiązku budowy stanowisk parkingowych w garażu z dojazdem bezpośrednio do drogi manewrowej. W efekcie prawdopodobnie zmniejszy się popularność platform parkingowych, bo deweloperzy częściej będą musieli budować tradycyjne miejsca garażowe, aby sprostać wymogom narzuconym przez przepisy. Chodzi o wymagania określone przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. "WZ-kę").

Jeżeli zakładane przez rząd przepisy wejdą w życie, to negatywne zmiany odczują np. polskie firmy oferujące platformy parkingowe i podobne systemy. Klienci deweloperów mogą natomiast zostać pozbawieni możliwości zakupu tańszego miejsca parkingowego na platformie garażowej lub tak zwanego miejsca rodzinnego. Najprawdopodobniej tanie miejsca z platform i stanowiska rodzinne będą stanowiły mniejszą część wszystkich miejsc garażowych oferowanych przez deweloperów.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na jeszcze jedną zmianę dotyczącą warunków technicznych. Wspomniana modyfikacja przepisów została dopiero zapowiedziana przez Komisję Europejską. Tym niemniej, planowane zmiany są tak ważne, że już teraz warto je zasygnalizować. Mianowicie, Komisja Europejska w ramach ambitnego programu redukcji emisji dwutlenku węgla (Fit for 55) zamierza do 2030 r. wprowadzić wymóg bezemisyjności nowo powstających budynków mieszkalnych. Na razie nie wiadomo, jakie konkretne wymagania i normy techniczne będą konieczne w celu spełnienia ambitnego celu klimatycznego w "mieszkaniówce". Można jednak przypuszczać, że potrzebne zmiany negatywnie wpłyną na koszty budowy domów i lokali.

Wiemy również, że nieco wcześniej zostanie zharmonizowany cały system certyfikatów energetycznych na terenie Unii Europejskiej. Obecnie rozbieżności w tym zakresie dotyczące różnych krajów utrudniają porównywanie faktycznej energochłonności budynków. Ujednolicenie unijnych certyfikatów energetycznych ma się zakończyć w połowie bieżącej dekady. Co więcej, kraje członkowskie UE do 2030 r. będą musiały przeprowadzić termomodernizację 15% najgorzej ocieplonych budynków. Duży popyt na materiały dociepleniowe związany z pomocą państwa może wywindować ich ceny w warunkach niedostatecznej podaży.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl