Na co zwracać uwagę, nawiązując współpracę z firmami wykończeniowymi?

Przede wszystkim warto współpracować ze znanymi w lokalnym środowisku fachowcami, poleconymi przez znajomych czy firmy zajmujące się aranżacją wnętrz. Pożądane byłoby znalezienie ekipy budowlanej ze stałą siedzibą, gdyż takie firmy starają się dbać o swoją opinię. Rekomendacji można poszukać na forach internetowych , gdzie zamieszczane są opinie klientów. Ekipy remontowej można również poszukać tam, gdzie kupujemy materiały. Sporo firm produkujących materiały budowlane czy wykończeniowe współpracuje na stałe z niektórymi fachowcami, mamy wtedy do czynienia z tzw. autoryzowanymi ekipami, które zostały przeszkolone w pracy z zakupywanymi przez nas produktami. Ponadto już przy pierwszym kontakcie z wykonawcą możemy ocenić jego punktualność, odpowiedzialność oraz rzetelność. Jeżeli oddzwania zgodnie z umową, stawia się na umówione spotkanie a ponadto rzeczowo i konkretnie podchodzi do zadania, które chcemy mu powierzyć (ma odpowiedni sprzęt do pomiaru, próbki, korzysta z kalendarza, zadaje fachowe pytania) może
przypuszczać, iż trafiliśmy na uczciwego fachowca. Zaniepokoić powinien nas robotnik, który twierdzi, iż jest w stanie wykonać wszystkie prace, nie robi ich wyceny twierdząc, że „dogadamy się co do ceny”, wspomina o zaliczce przed rozpoczęciem prac i nie jest w stanie bądź nie chce wystawić faktury, tłumacząc, że tak będzie taniej.

Nasze interesy najlepiej zabezpieczy dobrze skonstruowana umowa zawarta w formie pisemnej, w przypadku remontu zazwyczaj będziemy mieli do czynienia z umową o dzieło. Warto w tym miejscu wspomnieć o kilku istotnych składnikach tejże umowy - jej przedmiocie, terminach, płatnościach czy karach umownych.

Przede wszystkim umowa powinna określać co jest jej przedmiotem, czyli co i w jaki sposób powinno być przez wykonawcę zrobione. Opisując przedmiot umowy należy jak najbardziej precyzyjnie i szczegółowo określić zakres prac oraz sposób (styl) ich wykonania. Jeśli prace mają być prowadzone na podstawie projektu, powinien on stanowić załącznik do umowy.

Ustalając terminy warto w umowie określić termin rozpoczęcia prac, zakończenia poszczególnych etapów oraz zakończenia całości robót. Jeżeli ekipa opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołała je ukończyć w czasie umówionym, klient może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania prac.

Podczas wstępnych rozmów należy poprosić ekipę remontową aby szczegółowo oszacowała wartość zleconych robót i przedstawiła ich kosztorys. Wykonawca powinien dokładnie wskazać, ile co będzie kosztowało, oceniając koszt położenia każdego metra kwadratowego podłogi czy glazury, bądź wykonania innych prac. Dokonując każdorazowo zapłaty należy pamiętać o pisemnym pokwitowaniu zapłaty.

Przy określaniu ceny robót dobrze pamiętać o tym, iż wynagrodzenie wykonawcy może być określone w sposób ryczałtowy lub kosztorysowy. W pierwszym przypadku ustalona cena jest co do zasady niezmienna, a wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Natomiast w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego mamy do czynienia z szacunkową kwotą, która ostatecznie zostanie ustalona w oparciu o rzeczywistą wartość wykonanych prac. W przypadku remontu mieszkania bezpieczniej będzie ustalić „ryczał” ażeby uniemożliwić wykonawcy dążenie do bezpodstawnego uzyskania dodatkowych pieniędzy.

W tym miejscu warto podkreślić, iż klienta najlepiej chronią jego własne pieniądze, dopóki nie zostaną wypłacone wykonawca będzie miał mobilizację do pracy. Jeżeli umowa przewiduje płacenie etapami, wypłata powinna nastąpić po należytym wykonaniu danego zakresu prac. Bez jasnej regulacji na temat zaliczek, kwestia ta może okazać się problematyczna. Najbezpieczniej by ewentualna zaliczka została wyliczona w oparciu o ilość już wykonanych prac bądź czas ich trwania. Harmonogram płatności powinien być więc dostosowany do postępu robót (za tyle płacimy ile zrobiono).

Dodatkową gwarancją naszego bezpieczeństwa będzie ustalenie w umowie kar za niewykonanie lub nienależyte wykonanie powierzonych prac. Umowa powinna wskazywać przypadki, kiedy kara umowna jest należna (np. opóźnienie) oraz określać jej wysokość, poprzez posłużenie się konkretną kwotą lub np. określoną stawką procentową liczoną od kwoty wynagrodzenia za każdy dzień opóźnienia. Ustanowienie kary umownej, w przypadku konieczności egzekwowania naszych praw przed sądem, ułatwi naszą sytuację procesową, gdyż będziemy zobowiązani do wykazania jedynie zdarzenia powodującego wymagalność kary np. niedotrzymanie terminu zakończenia prac. Natomiast w ramach normalnej odpowiedzialności kontraktowej zmuszeni bylibyśmy wykazać niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, szkodę jaką ponieśliśmy oraz okoliczności, iż powstała szkoda była normalnym następstwem działania lub zaniechania wykonawcy. Warto w umowie poczynić zastrzeżenie, iż w przypadku gdyby kara umowna nie pokryła wszystkich strat, będzie nam
przysługiwało prawo do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość tej kary.

W przypadku wadliwego wykonania robót, gdy wykonawca nie usunie wad w wyznaczonym terminie, przysługują nam uprawnienia z tytułu rękojmi - możemy wówczas od umowy odstąpić albo żądać obniżenia wynagrodzenia. Uprawnienia te przysługują nam z mocy prawa, a zatem umowa nie musi o nich wyraźnie stanowić. W umowie można niezależnie od rękojmi ustanowić gwarancję - czyli odrębne zapewnienie wykonawcy co do jakości wykonanych robót i braku wad. Rękojmia i gwarancja są od siebie niezależne tzn. realizowanie uprawnień z tytułu gwarancji nie wyłącza możliwości skorzystania z rękojmi. Pamiętajmy, iż zawiadomienie o wadzie należy złożyć wykonawcy w terminie miesiąca od jej wykrycia, pod rygorem utraty uprawnień z tego tytułu. Ponadto rękojmia wygasa po upływie roku (gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech), licząc od dnia, kiedy prace zostały odebrane, chyba że wykonawca wadę podstępnie zataił. Strony umownie mogą natomiast okres rękojmi wydłużyć.

Niezależnie od starań w wyborze ekipy i ustaleń zawartej z nią umowy warto przed rozpoczęciem robót zasięgnąć informacji o pracach, które będą realizowane w naszym mieszkaniu. Jeśli chcemy np. układać nową podłogę, powinniśmy dowiedzieć się, co to za rodzaj podłogi i jak należy z nią postępować itp. Dzięki temu będziemy mogli w pewien sposób kontrolować to, co się dzieje w naszym mieszkaniu. Na dużych budowach jakość robót weryfikuje inspektor nadzoru inwestorskiego zaś w domowych warunkach musimy sami postarać się o właściwy nadzór. Powinniśmy często pojawiać się w mieszkaniu i dokładnie sprawdzać odbierane prace żądając niezwłocznie usunięcia ewentualnych niedoróbek.

Podsumowując należy podkreślić, że aktualnie rynek się zmienił, ponownie wzrosła rola klienta, o czym warto pamiętać negocjując wynagrodzenie czy warunki umowy. Wprawdzie znalezienie dobrej ekipy remontowej to ciągle wyzwanie, jednak nie można zaprzeczyć, że w branży budowlanej pracuje też wielu dobrych i uczciwych fachowców. Zatem do dzieła!

Marta Szulim-Sasin
aplikant adwokacji w trakcie studiów doktoranckich, specjalizujący się w prawie budowlanym, z doświadczeniem w branży deweloperskiej

​