Można pozbyć się monopolowego sąsiada?

Obecność w okolicy różnych sklepów zwykle jest postrzegana jako atut konkretnej lokalizacji mieszkaniowej. Wyjątek może dotyczyć sytuacji, w której blisko znajduje się całodobowy sklep z alkoholem. Jego klienci bywają hałaśliwi, co utrudnia nocny spoczynek. Sąsiedztwo sklepu monopolowego może też przyczyniać się do wzrostu liczby wykroczeń i zniechęcać osoby zainteresowane kupnem nieruchomości. Warto zatem wyjaśnić, czy istnieje możliwość pozbycia się uciążliwego sąsiada w postaci sklepu z alkoholem. Odpowiedzi na to pytanie udzielają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.

Odpowiedź na tytułowe pytanie jest dość złożona i zależy między innymi od tego, czy sklep z alkoholem znajduje się w tym samym bloku lub kamienicy. Jeżeli taka sytuacja ma miejsce, to położenie zirytowanych sąsiadów będzie nieco łatwiejsze. Najczęściej występują trzy warianty działalności sklepu monopolowego w przyziemiu budynku:

1. prowadzenie działalności przez firmę, która jednocześnie jest właścicielem danego lokalu użytkowego,

2. działalność przedsiębiorcy wynajmującego od spółdzielni lokal użytkowy pod sklep monopolowy,

3. wykorzystanie wynajętego lokalu użytkowego należącego do członka wspólnoty.

W zależności od sytuacji, możliwe jest skorzystanie z kilku różnych sposobów pozbycia się kłopotliwego sąsiedztwa. Pierwszy wariant to przymusowa licytacja i sprzedaż kłopotliwego lokalu w związku z pozwem wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu spółdzielni (zobacz art. 16 ustawy o własności lokali oraz art. 27 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Takie rozwiązanie jest jednak stosowane rzadko przez sądy jako poważna ingerencja w prawa właściciela i dlatego wymaga dobrego uzasadnienia pozwu.

Kolejną legalną opcją bywa podjęcie uchwały członków spółdzielni mieszkaniowej dotyczącej wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej wcześniej z przedsiębiorcą (patrz punkt 2 powyżej). Trzeba jednak brać pod uwagę konstrukcję podpisanej umowy. Jeżeli chodzi o trzeci wariant, to istnieje możliwość zniechęcenia właściciela lokalu użytkowego do prowadzenia uciążliwej sprzedaży lub kłopotliwego wynajmu poprzez przegłosowanie uchwały podnoszącej zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (w przeliczeniu na 1 mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że taka podwyżka tylko dla właściciela lokalu użytkowego (na postawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali) powinna być uzasadniona przez negatywny wpływ prowadzonej działalności na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Jeszcze innym rozwiązaniem (również wymagającym dobrego uzasadnienia) będzie uchwała wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni zakazująca sprzedaży alkoholu w określonym lokalu użytkowym ze względu na uciążliwość dla sąsiadów i złamanie przepisów (m.in. ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi). Sąd Okręgowy w Białymstoku poprzez Wyrok z dnia 25 kwietnia 2017 roku (sygn. akt: I C 2023/16) potwierdził, że taka uchwała może być uzasadniona okolicznościami.

Warto też pamiętać, że niezależnie od tego, czy sklep znajduje się w tym samym budynku, sąsiedzi mogą składać pozwy na podstawie artykułu 222 paragraf 2 kodeksu cywilnego. Mowa o powództwie związanym z nadmiernym hałasem, które dotyczy zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Bardziej skuteczne mogą być jednak działania związane z zezwoleniem na sprzedaż alkoholu. Wspomniane zezwolenie jest wydawane na czas oznaczony, a do jego uzyskania właściciel lub najemca lokalu potrzebuje zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku wielorodzinnego. Brak takiej zgody ze strony np. spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty uniemożliwi uzyskanie kolejnego zezwolenia.

Co więcej, ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi uprawnia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do kontroli zasad korzystania z zezwolenia. Odpowiednią kontrolę (np. na wniosek sąsiadów) po uzyskaniu upoważnienia mogą przeprowadzić także funkcjonariusze straży gminnej lub miejskiej albo członkowie gminnej komisji rozwiązywania problemów alkoholowych. Zezwolenie zostaje cofnięte między innymi wtedy, gdy stwierdzono sprzedaż alkoholu osobom nieletnim albo nietrzeźwym lub powtarzające się co najmniej dwukrotnie w okresie 6 miesięcy zakłócenie porządku publicznego przez klientów sklepu, o którym jego właściciel nie powiadomił odpowiednich organów.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

***

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 12 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera oferty: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.