Mniejsze miasta kuszą tańszymi mieszkaniami

Najnowsze dane NBP oraz średnie cenowe biurach nieruchomości potwierdzają, że polski rynek nieruchomości - zarówno pierwotny, jak i wtórny - dzieli się na dwie części, które charakteryzuje zupełnie inna rzeczywistość cenowa. Do części pierwszej należą wiodące aglomeracje z metropoliami takimi jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk. W tych miastach ceny mieszkań są najwyższe w kraju i rzutują na podwyższone średnie cenowe w skali całych województw.

W drugiej grupie jest cała reszta z pozostałymi miastami wojewódzkimi, gdzie ceny pozostają wyraźnie niższe w stosunku do dominujących ośrodków. Jednak i w tej grupie można wskazać najtańsze lokalizacje. Spośród stolic województw bezkonkurencyjne okazują się dwa miasta – stolice woj. lubuskiego: Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra. W tym ostatnim według danych NBP za I kw. 2016 średnie ceny metra kwadratowego mieszkania używanego wynoszą 3086 zł. To najmniej spośród wszystkich stolic regionów. Dla porównania – w najdroższej w Polsce Warszawie ceny mieszkań są aż o 130 proc. wyższe! Średnia dla rynku wtórnego w stolicy wynosi 7077 zł.

Również Gorzów Wielkopolski jako druga stolica regionu lubuskiego okazuje się niezwykle przystępny cenowo. Z danych analityków wynika, że ceny ofertowe na rynku wtórnym za ostatni kwartał wynosiły 3018 zł od metra. Nawet w centralnych lokalizacjach tego miasta można znaleźć oferty w cenach, które dla takich miast jak Wrocław, Kraków czy Warszawa są zupełnie abstrakcyjne. Przykładowo: 116-metrowe mieszkanie w kamienicy w śródmieściu Gorzowa jeden z oferentów wystawił za 285 tys. zł, co daje 2450 zł/mkw. W największych aglomeracjach za takie pieniądze można kupić góra 50-60-metrowe mieszkanie - i to raczej na peryferiach.

Niskie stawki w największych miastach znajdują swoje odbicie w danych cenowych dla całego regionu. Średnia cena metra kwadratowego w woj. lubuskim wynosi 2300 zł. Dla województwa mazowieckiego średnia wynosi 5000 zł, dla dolnośląskiego 3500 zł, Małopolski – 3365 zł, Wielkopolski – 3200 zł, a Pomorza – 3300 zł.

Wracając do stolic regionów – na drugim miejscu pod względem przystępności cen mieszkań plasuje się Łódź. Według NBP średnie ceny mieszkań używanych w tym mieście wynoszą 3200 zł/mkw. Średnia dla rynku pierwotnego to natomiast 4700 zł i również jest jedną z niższych w kraju.

W WGN przeciętne ceny mieszkań używanych w Łodzi wynosiły w ostatnim kwartale 3300 zł za metr. Nawet bardzo dobre, centralne lokalizacje okazują się przystępne cenowo. Przykład: dwupokojowe mieszkanie w łódzkim śródmieściu, o powierzchni ok. 50 mkw. można bez problemu kupić za 150-160 tys. zł.

Bardzo tanie mieszkania, na tle wiodących ośrodków, znajdziemy również w Kielcach, Katowicach i Bydgoszczy, gdzie stawki mieszczą się w przedziale 3500-3600 zł.

Utożsamiana często z niskimi cenami tzw. ściana wschodnia wcale tak tania nie jest. W Rzeszowie i Lublinie średnie stawki za metr kwadratowy kształtują się na poziomie 4500 zł. W Białymstoku jest to 4000 zł.

Różnice cen mieszkań można traktować jako barometr popularności danych lokalizacji. Wysokie ceny oznaczają nic innego jak to, że dany rynek przyciąga pracowników i ludzi, którzy chcą się w danym miejscu osiedlić. Nie bez znaczenia dla średnich cenowych pozostaje też rentowność możliwa do uzyskania na rynku najmu.

Pozornie zaskakujące stosunkowo wysokie ceny we wschodnich województwach kraju znajdują wytłumaczenie w rankingach dotyczących atrakcyjności inwestycyjnej. Z rankingu Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową wynika, że choć województwa lubelskie i podkarpackie nie są bardzo atrakcyjne inwestycyjnie, to ich stolice należą do czołówki kraju.

Podregion rzeszowski, w województwie podkarpackim, jest jednym z czołowych w kraju pod względem atrakcyjności dla inwestycji w nowe technologie, podobnie zresztą okolice Lublina. Rzeszów wypada również wysoko w klasyfikacji podregionów ze względu na atrakcyjność dla działalności usługowej. Atrakcyjność obu lokalizacji zwiększyła również poprawa infrastruktury drogowej – m.in. dostępność autostrady A4.

Odpowiedź nie jest prosta. Niewątpliwie takie miejsca jak choćby zmagająca się z problemami demograficznymi, wyjątkowo tania Łódź mogą kusić, jednak należy pamiętać, że kupno mieszkania to inwestycja na wiele lat, a dobry wybór lokalizacji przesądzi w dużej mierze o przyszłej wartości nieruchomości. Z drugiej strony tańsza miejscowość to szansa dla osób, które chcą realizować kolejne plany mieszkaniowe i szukają nieruchomości dla siebie. Ci, którzy będą mieli problem z kredytem na duże mieszkanie w wiodącej aglomeracji, powinni poszukać szczęścia poza nią. Ceny mieszkań spadają gwałtownie już na rogatkach dużych miast. Przykład to okolice Wrocławia – o ile w mieście średnie stawki wynoszą obecnie ponad 5200 zł, o tyle w sąsiadujących gminach są niższe przeciętnie o 700, a nawet 1000 zł na metrze. Tymczasem dzięki wielu inwestycjom drogowym uciążliwość mieszkania na peryferiach w praktyce może być nieodczuwalna, zwłaszcza jeśli mamy pracę w tym rejonie miasta.