Mieszkanie w stanie deweloperskim i pod klucz. Definicje i przyjęte standardy

Nie ma jednej, obowiązującej definicji . Jej ramy rozpływają w pojęciu różnych deweloperów. Zwykle stan deweloperski oznacza, że mieszkanie czy dom jest oddawane nabywcy do na etapie gotowym do wykończenia. Zwykle lokal jest otynkowany i ma położoną instalację wodno-kanalizacyjną oraz elektryczną. Zdarza się jednak, i nie należy to do wyjątków, że osoba nabywająca mieszkanie musi we własnym zakresie pociągnąć rury, gdyż gotowe są tylko wyprowadzenia. Montaż gniazdek również może leżeć w gestii kupującego.

Zdarzają się jednak przykłady bardziej optymistyczne. Niektórzy deweloperzy oferują bardzo wysoki standard wykończenia. W najbardziej sprzyjającej wersji może obejmować ono zastosowanie drzwi wewnętrznych, zewnętrznych antywłamaniowych, jednokrotne malowanie ścian i sufitów oraz wszelkie instalacje gotowe do użytku czy parapety.

Taki standard wykończenia deweloperskiego jest jednak chlubnym wyjątkiem, potwierdzającym fakt, że należy dogłębnie zapoznać się z umową przed jej zaakceptowaniem i podpisaniem. Umowa powinna zawierać szczegółowe informacje na temat standardów wykończenia. Najczęściej te informacje zawarte są w załączniku.

Definicja najczęściej nie ujmuje jednak w rozumieniu firm malowania ścian, zakładania grzejników czy gniazdek. To powinien bowiem obejmować stan pod klucz, gwarantujący możliwość szybkiej przeprowadzki i do nowego lokalu. Koszty wykończenia można sprawdzić wypełniając * ten formularz *i tym samym otrzymując oferty od firm zajmujących się takimi pracami.

Stan pod klucz jest oczywiście o wiele droższy od deweloperskiego. Zdarza się, że w zakres wykończenia wchodzą nawet szafy wnękowe czy ogrzewanie podłogowe, jednak to należy do rzadkości.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z późń. zm. (nazywana potocznie ustawą deweloperską), nie wspomina co można rozumieć pod wspomnianymi terminami. Wiążąca jest dla nas umowa z deweloperem, w której te elementy powinny być jasno zdefiniowane.

Stan deweloperski jest więc tylko terminem ogólnym, ukutym w celu określenia pewnego, niezamkniętego zbioru cech jakie powinno mieć mieszkanie czy dom oddany do użytku przez sprzedającego nabywcy. O różnych definicjach i znaczeniach stanu deweloperskiego możesz dodatkowo przeczytać w tych materiałach.

Atrakcyjność oferty to nie tylko cena, wymarzona lokalizacja mieszkania czy domu oraz powierzchnia. Równie istotna jest treść umowy deweloperskiej.
Jeśli decydujemy się na zakup lokalu, będzie nas oczywiście interesować, jaki standard wykończenia oferuje wybrana przez nas firma. Można to sprawdzić w załączniku do umowy, najlepiej z prawnikiem.

Ogólniki zapisane w załączniku powinny obudzić naszą podejrzliwość. Stan deweloperski domu czy mieszkania powinien być opisany w sposób szczegółowy. Nie wystarczy też ustne zapewnienie, że w standardzie deweloperskim otrzymamy montaż drzwi wewnętrznych i instalacje wodno-kanalizacyjne. Musimy bezwzględnie mieć to na piśmie.

Umowa deweloperska, która jest zawierana w trakcie budowy nieruchomości lub przed jej rozpoczęciem, musi pod rygorem nieważności być spisana w formie aktu notarialnego. Dotyczy to sytuacji, w której nabywca będzie dokonywał okresowych wpłat jako rat za mieszkanie.

Umowa, niezależnie jaki standard wykończenia przewiduje, powinna być przekazana nabywcy pod nazwą "Umowa deweloperska". Jest to ważne z powodów formalnoprawnych. W treści umowy powinno być jasno zaznaczone, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, a następnie przeniesienia praw własności. Nieistotne, czy są to lokale użytkowe, mieszkalne czy dom - informacje te muszą zostać podane.

W umowie powinien się też znaleźć szczegółowy opis inwestycji i jej składowych części. W skład tego opisu powinien wchodzić: fizyczny opis budynku, stan prawny i inne ważne informacje. Do tego (co prawda w sposób dość ogólnikowy) obliguje ustawa deweloperska.

W umowie z deweloperem musi znaleźć się także rodzaj rachunku powierniczego, na który będą wpływać raty. Najkorzystniejszym dla nabywcy jest wariant powierniczych rachunków zamkniętych. Pamiętajmy, że w umowie powinien być jasno określony termin oddania mieszkania w standardzie deweloperskim. W postanowieniach umownych powinny być przewidziane kary umowne za niedotrzymanie terminów oraz za inne rażące uchybienia dewelopera.

Ochronę prawną w przypadku zawierania umowy deweloperskiej zapewnia nam szereg ustaw na czele z kodeksem cywilnym oraz ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Również Kodeks Cywilny może być bardzo pomocny w celu dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że doszło do uchybień lub niewywiązania się dewelopera z umowy.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa w szczególności środki ochrony wpłat nabywcy. Może w to wchodzić otwarty lub zamknięty bankowy rachunek powierniczy oraz gwarancja instytucji finansowej na zwrot środków w sytuacji braku przeniesienia własności lokalu w oznaczonym w umowie terminie.

Ustawa określa również tryb i zasady zawierania umowy deweloperskiej oraz obowiązki i prawa stron umowy. Są w niej zawarte również zasady dotyczące postępowania w przypadku upadłości dewelopera.

Innymi słowy, wyżej wymieniona ustawa chroni prawa nabywcy indywidualnego. To ostatnie sformułowanie jest bardzo istotne. Regulacje ustawy nie mają zastosowania do umów deweloperskich zawieranych z firmami na lokale użytkowe. W tej drugiej sytuacji istnieje duża dowolność przy kształtowaniu postanowień. Nie oznacza to oczywiście, że spółka zawierająca taką umowę nie jest chroniona. Tę kwestie regulują ogólne przepisy prawa cywilnego.

Oczywiście nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której osoba prywatna nabywa lokale użytkowe na biuro czy gabinet. Dzieje się tak często w przypadku dotacji czy dofinansowania PEFRON lub niektórych dotacji unijnych, kiedy to jeszcze przed założeniem działalności należy na własne nazwisko przedstawić dowody zakupu w celu wywiązania się z umowy dotacyjnej. Wtedy ustawa deweloperska będzie chronić nabywcę. Jest to jednak sytuacja czysto hipotetyczna.
Klienci indywidualni, którzy padli ofiarą wadliwych umów deweloperskich mogą ponadto powołać się na Kodeks Cywilny. Będzie to miało zastosowanie w przypadku niedozwolonych postanowień umownych, czyli klauzul abuzywnych. Jeśli dane postanowienie umowne zostanie uznane za klauzulę abuzywną, traci ono moc i przestaje być wiążące.

Klauzule abuzywne to bowiem takie, które w rażący sposób nadszarpują dobre obyczaje oraz interesy konsumenta. Najpopularniejsze znajdziemy w katalogu UOKiK. Nie jest to katalog zamknięty. Do najczęstszych postanowień niedopuszczalnych w umowach należą: nakładanie bardzo wysokich kar umownych na nabywcę przy odstąpieniu od umowy kupna, przymus wyrażenia zgody przez kupującego na użycie innych materiałów niż zawiera umowa deweloperska czy klauzula, że deweloper ma prawo do zerwania umowy bez podania przyczyn. Jeśli w umowie zauważymy punkt, który wydaje nam się podejrzany lub wobec którego zachodzi podejrzenie, że może być to klauzula abuzywna, zasięgnijmy porady prawnej.