Mieszkania używane wciąż bronią się na rynku swoimi atutami

Stabilne ceny i bogata oferta ciągle przyciągają klientów do mieszkaniowego rynku wtórnego. Duży popyt generowany jest w znacznej mierze przez program MDM. Pośrednicy i analitycy rynku nieruchomości spodziewają się wzmożonego popytu od stycznia 2017, gdy znów ruszy przyjmowanie wniosków.

Na razie rynek wtórny w ramach MDM jest zamrożony, choć klienci już mogą wstępnie dogadywać się ze sprzedającymi. W ciągu kilku miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej mają już szansę uzyskać kredyt z dopłatą. Taki stan rzeczy jesienią będzie z pewnością wpływał na wzrost popytu.

Ale i bez MDM obecna sytuacja na rynku mieszkań używanych jest zadowalająca – zarówno dla sprzedających jak i kupujących lokale. Klienci korzystają ciągle z rekordowo niskich stóp procentowych, natomiast ceny mieszkań pozostają stabilne. Jednym z motorów sprzedaży są inwestycje pod wynajem. Dobra koniunktura na tym rynku napędza sprzedaż mieszkań.

Tradycyjnie już do najtańszych należy wielka płyta, która jednocześnie jednak cały czas cieszy się wzięciem. Z danych WGN wynika, że w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań czy Gdańsk ceny mieszkań w blokach są obniżone przeciętnie o 500-1000 zł. Nie wszędzie jednak ma to miejsce – tam, gdzie wielką płytę wyróżnia bardzo dobra lokalizacja, stawki będą wysokie.

Przykładowo: na warszawskim Bemowie wielka płyta oscyluje cenowo w średnim przedziale 6000-6500 zł/mkw., ale już mieszkania w budynkach z okresu PRL na Śródmieściu, Woli czy Powiślu potrafią kosztować nawet i 13 tys. zł/mkw. Nieco wyżej wyceniane są nieruchomości mieszkalne postawione z cegły.

We Wrocławiu wielka płyta na takich osiedlach jak Kozanów czy Nowy Dwór kosztuje średnio około 4800-5200 zł/mkw., ale już wielka płyta w okolicach rynku osiąga ceny w przedziale 6800-7500 zł/mkw. Droższe są też lokalizacje zbliżone do centrum – na Krzykach. W blokach z PRL w rejonie ulic Kamiennej, Hallera metr kwadratowy będzie kosztował około 5600-6000 zł.

Ciekawym segmentem rynku wtórnego są przedwojenne kamienice. Obecnie obserwujemy pewną modę na mieszkania w takich budynkach. Rozstrzał cenowy w tym przypadku jest bardzo duży.

Z jednej strony w budynkach gorzej zlokalizowanych i o gorszym stanie technicznym łatwo kupić mieszkanie po obniżonej cenie, zwłaszcza lokale do remontu. Z drugiej mieszkania w kamienicach wyremontowanych i dobrze położonych potrafią być bardzo drogie. Przykładowo: we Wrocławiu starsze kamienice w rejonie Przedmieścia Oławskiego, placu Grunwaldzkiego, czy na dalszym Śródmieściu (rejon Kleczkowa) wyceniane są na 3800-4500 zł/mkw. Tymczasem mieszkania w wyremontowanych kamienicach na bliższym Śródmieściu kosztują już nawet 9 tys. zł/mkw. Rekordy cenowe biją oczywiście piękne kamienice z Rynku. By tam zamieszkać, trzeba wyłożyć po 15 tys. zł za metr.

Taki sam rozstrzał cenowy występuje mniej więcej na wszystkich wiodących rynkach. W Krakowie na starym mieście przeciętne ceny nieruchomości w kamienicach kształtują się na poziomie około 8 tys. zł/mkw. Te najlepiej położone i o najwyższym standardzie przekraczają 10 tys. zł za metr. Zrujnowane kamienice w oddalonych lokalizacjach kosztują połowę tej ceny.

Spory odsetek na rynku wtórnym stanowią też oczywiście mieszkania w nowym budownictwie. Ile kosztują? Tu również przedział cen będzie bardzo zróżnicowany. W dobrych lokalizacjach stawki są znacznie podwyższone. W takich miejscach inwestorzy realizują projekty o podwyższonym standardzie lub apartamentowe. Ceny w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Poznań zaczynają się od około 8000 tys. zł/mkw. – natomiast częściej przekraczają 10 tys. Jeśli chodzi o dalsze lokalizacje – ceny takich kilku-, kilkunastoletnich mieszkań są nieco podwyższone w stosunku do stawek średnich. Dysproporcja wynosi około 500-700 zł/mkw.

Podsumowując: rynek wtórny mieszkań oparł się pierwotnej konkurencji budownictwa deweloperskiego, dotowanego przez MdM. Obecnie również mieszkania używane można kupić z dopłatą, ale wiele wskazuje na to, że również po wygaśnięciu programu mieszkania używane nie stracą klientów. Wręcz przeciwnie – w obliczu rosnących wymogów kredytowych (m.in. wkład własny) rynek wtórny jako tańszy może cieszyć się rosnącą popularnością.

Planujesz zakup mieszkania i chcesz nawiązać kontakt z firmami, które dopasują ofertę mieszkaniową do twoich potrzeb? Wypełnij formularz, a firmy same się z tobą skontaktują.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN