Kredyt na mieszkanie - coraz bardziej rygorystyczne warunki

Złe wieści dla osób przymierzających się do kupna mieszkania na kredyt. Koszty kredytowania rosną, a nasza zdolność kredytowa wyraźnie maleje. W pierwszym kwartale 2016 r. większość banków podniosła marże, do tego dochodzi wyższy wkład własny, który jeszcze wzrośnie. Według ekspertów – kurs na zaostrzenie kryteriów będzie przez instytucje kredytowe utrzymany, co może uderzyć w popyt na mieszkania.

Takie wnioski płyną z ostatniego raportu NBP „Sytuacja na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych”. W podsumowaniu wyników badania napisano:

„Kryteria i warunki udzielania kredytów mieszkaniowych zostały wyraźnie zaostrzone. Do głównych przyczyn zmiany polityki kredytowej banki zaliczyły kwestie regulacyjne: nowe zapisy Rekomendacji S w zakresie wkładu własnego oraz zalecenia KNF dotyczące szacowania zdolności kredytowej kredytobiorcy. Pomimo istotnego zaostrzenia polityki i oczekiwań znacznego spadku popytu, banki odczuły wzrost popytu. Wynikał on z dużego zainteresowania kredytobiorców programem „Mieszkanie dla Młodych” na skutek obaw dotyczących wyczerpania puli środków przeznaczonych na wypłaty w 2016 r.”.

Ankietowane banki zadeklarowały podniesienie marż kredytowych oraz marż kredytowych dla kredytów obarczonych wyższym ryzykiem (procent netto odpowiednio około -27 proc. oraz -26 proc.). Jednocześnie zaostrzyły inne warunki udzielania kredytów (wymagania dotyczące posiadanych zabezpieczeń) oraz podniosły poziom wymaganego udziału własnego kredytobiorcy (procent netto około -27 proc. oraz -20 proc.).

Dlaczego bankowcy zaostrzyli reguły gry?

Jako powód najczęściej wskazują nowe regulacje na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego oraz zalecenie KNF dotyczące szacowania zdolności kredytowej. Do zaostrzania polityki kredytowej przyczyniło się również ryzyko związane z przewidywaną sytuacją gospodarczą oraz prognoza sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Jednocześnie – jak wspomniano – banki mimo wzrostu marż zaobserwowały wzmożony popyt. Był to głównie efekt obaw klientów przed końcem dopłat MDM w 2016 roku, co – jak wiadomo – już nastąpiło. Z ankiety dla banku centralnego wynika, że kurs na zaostrzenie polityki kredytowej utrzyma większość banków, niektóre spodziewają się spadku popytu na mieszkania.

Ile tracimy na zaostrzeniu reguł gry?

Szacunki dla modelowej rodziny, żyjącej w dużym mieście wskazują na spadek zdolności kredytowej rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzyosobowa rodzina z dzieckiem i dochodami netto na poziomie 5 tys. zł może obecnie zadłużyć się na blisko 70 tys. zł mniej – z 450 tys. na początku 2015 r. do około 360-370 tys. zł (Expander, Lion’s Bank).

Co dalej?

Niestety wiele wskazuje na to, że przed nami chude czasy na rynku hipotecznym, a w konsekwencji również na mieszkaniowym. Pieniądze z MDM, który był głównym motorem popytu dla tych rynków, szybo się kończą – po wyczerpaniu puli na 2016 r. rezerwowane są obecnie pieniądze z puli przyszłorocznej, tak więc prawdopodobnie i w przyszłym roku program będzie szybko zastopowany. MDM jako taki ma funkcjonować do końca 2018 roku i nie będzie kontynuowany. Zastąpią go inne formy wsparcia, oparte jednak nie bezpośrednio na dopłatach do kredytów, lecz na oszczędzaniu i tanim budownictwie pod wynajem.

Nadchodzący kres hossy wyczuwają deweloperzy, który co prawda w pierwszym kwartale roku oddali rekordową liczbę mieszkań, ale już wzrost rozpoczętych budów był wyraźnie mniejszy w porównaniu z wcześniejszymi kwartałami. Spadła też dynamika w zakresie pozwoleń na budowę. Firmy – co uzasadnione – obawiają się ostrzejszej polityki kredytowej. Problem może się nasilić zwłaszcza w przyszłym roku, kiedy minimalny wkład własny wyniesie już 20 proc. wartości mieszkania. W przypadku przeciętnego 60-metrowego lokalu w dużym mieście daje to konieczność wyłożenia około 60 tys. zł. Do tego trzeba dodać jeszcze koszty wykończenia, a więc kolejne kilkadziesiąt tysięcy. Przy braku wsparcia z MDM wielu potencjalnych klientów może nie poradzić sobie z wymogami. Na rynku mieszkaniowym, przy dużej puli oddanych mieszkań, niewykluczona jest więc nadpodaż, czyli presja na obniżki cen.

Na całej sprawie może natomiast zyskać mieszkaniowy rynek wtórny jako tańszy i (jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie) niewymagający natychmiastowego nakładu finansowego.

Magdalena Paluch, Dział Analiz WGN