Kredyt na budowę domu. Jakie warunki musisz spełnić, by go otrzymać?

Kredyt, z którego finansujesz budowę domu, to innymi słowy kredyt budowlano-hipoteczny. Składa się z dwóch etapów. W pierwszym przybiera formę kredytu budowlanego (w czasie trwania prac budowlanych), w drugim zobowiązanie bankowe przekształca się w kredyt hipoteczny (zmiana następuje po przekazaniu domu do użytku). Podpowiadamy, jak starać się o otrzymanie takiego kredytu, jakie są jego podstawowe warunki oraz obowiązki kredytobiorcy.

Oferty poszczególnych banków mogą się nieznacznie różnić, nie tylko w zakresie oprocentowania kredytu, ale także określenia zdolności kredytowej. Dlatego w pierwszej kolejności warto skorzystać z porównywarek kredytowych, które wskażą najkorzystniejsze rozwiązania. Dobrym pomysłem będzie także skorzystanie z infolinii bankowej. Konsultant powinien udzielić wyczerpujących informacji na temat kwoty, na którą możesz liczyć.

Po rozmowie telefonicznej z konsultantem będziesz miał wstępne rozeznanie w ofertach konkretnych banków. Wybierz kilka z nich i udaj się na spotkanie z doradcą kredytowym. Specjalista powinien wyjaśnić ci wszystkie wątpliwości oraz wskazać dokumenty potrzebne podczas zaciągania kredytu. Najważniejszym punktem rozmowy powinno być omówienie wszystkich warunków kredytowania. Po rozmowie z doradcami bankowymi masz już informacje, które pozwolą ci wybrać najwygodniejszą ofertę.

Po wybraniu najdogodniejszej oferty możesz wystąpić z wnioskiem kredytowym. Najlepiej będzie wypełnić go w obecności doradcy kredytowego, który w razie potrzeby służy pomocą. Wniosek zostanie zweryfikowany przez analityka finansowego. W większości banków niezbędną dokumentacją będzie:
● Zaświadczenie o wysokości uzyskiwanych dochodów.
● Zaświadczenie od pracodawcy potwierdzające zatrudnienie.
● Zeznanie roczne PIT (w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą)
.
● Akt notarialny posiadania działki bądź wpis z księgi wieczystej.
● Decyzja o pozwoleniu bądź zezwoleniu na budowę.
● Kosztorys inwestycyjny i projekt budowlany (w przypadku prac wykonywanych systemem gospodarczym).

Kosztorys można bezpłatnie wykonać, posługując się kalkulatorem kosztów budowy domu. Wydanie decyzji o udzieleniu kredytu powinno trwać kilka dni. Pozytywna decyzja otwiera drogę do podpisania umowy. Jednak w niektórych przypadkach bank nakłada na kredytobiorcę dodatkowe obciążenia, które stanowią warunek udzielenia kredytu.

Jeśli spełniłeś wszystkie warunki, możesz podpisać umowę kredytową. Przeczytaj dokładnie każdy jej zapis i w miarę możliwości skonsultuj się z radcą prawnym. Pamiętaj, że w przypadku kredytu na budowę nie obowiązują zapisy ustawy o kredytach konsumenckich (gwarantujące 14-dniowy okres wypowiedzenia umowy). Rozwiązanie umowy tego kredytu podlega prawu bankowemu, co oznacza, że procedura może być dość skomplikowana i kosztowna.

Wypłata środków kredytu na budowę nigdy nie następuje w całości - bank wypłaca należności w transzach. Termin wypłacania pieniędzy jest ściśle związany z harmonogramem prac budowlanych. Bank może regularnie kontrolować postępy na placu budowy - jeśli prace nie będą zgodne z harmonogramem dołączonym do umowy (wystąpi opóźnienie w pracach), wówczas istnieje ryzyko zawieszenia kolejnej transzy. Bank może też nałożyć na kredytobiorcę karę finansową za niedotrzymanie terminów. Dlatego zaleca się, by podczas sporządzania harmonogramu prac budowlanych uwzględnić mniej optymistyczne terminy. Dzięki temu zabezpieczysz się na wypadek opóźnień w pracach.

Jak wspomniano, pożyczka składa się z dwóch części. Pierwszej udziela się na okres, w którym powstaje nieruchomość. Na tym etapie kredyt jest zabezpieczony tak jak kredyty mieszkaniowe. Podstawą dla banku będzie umowa ubezpieczeniowa, która zabezpieczy jego interesy. W umowie znajdą się zapisy nakładające na ubezpieczyciela odpowiedzialność za spłatę kredytu. Dotyczy to szczególnych sytuacji, w których kredytobiorca umiera, doznaje ciężkiego uszczerbku na zdrowiu bądź staje się niezdolny do pracy. W niektórych wypadkach konieczne jest także wykupienie polisy zdrowotnej (z ewentualną wypłatą odszkodowania przeniesioną na rzecz banku). Okres obowiązywania ubezpieczenia i polisy musi obejmować czas trwania budowy oraz późniejszej spłaty kredytu. Nieruchomość musi być też ubezpieczona od zdarzeń losowych, a wypłata odszkodowania zostaje przekazana na rzecz banku.

Budowlana część kredytu to ta, w której bank nie wymaga od kredytobiorcy spłaty. Jedyną wypłatą poniesioną na rzecz kredytodawcy mogą być odsetki kredytowe. W części budowlanej następuje tzw. okres karencji, który z reguły obejmuje dwa lata (bądź mniej w przypadku szybszej realizacji budowy). Etap budowlany kończy się wraz z przekazaniem nieruchomości do użytku.

To okres, w którym kredytobiorca zaczyna spłacać raty kredytu, a nieruchomość jest już gotowa do zamieszkania. Istotna jest tu różnica pomiędzy kredytem pozostałym do spłacenia a wartością nieruchomości. Bank traktuje ją jako wkład własny kredytobiorcy. Właściciel nieruchomości musi dokonać stosownego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Owa hipoteka staje się dla banku podstawowym zabezpieczeniem kredytowym. Pamiętaj jednak, że hipoteka nie daje bankowi prawa do nieruchomości. Całkowitym właścicielem nadal pozostaje kredytobiorca, który może dysponować nią w dowolny sposób. Przekazanie prawa do nieruchomości może nastąpić jedynie na mocy postępowania windykacyjnego (wszczynanego w przypadku niespłacania rat kredytu). Pamiętaj też, że wygaśnięcie hipoteki następuje dopiero po spłaceniu całego zobowiązania na rzecz banku.

Otrzymanie kredytu na budowę wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Istotne będzie przedłożenie harmonogramu i kosztorysu prac budowlanych – można go wykonać pod tym linkiem. Wykonując tego typu dokumentację, pamiętaj o marginesie błędu. Lepiej będzie zawyżyć koszty i odwlec w czasie poszczególne etapy prac budowlanych, gdyż wszystkie niedoszacowania mogą obrócić się na naszą niekorzyść i przysporzyć problemów z transzami.

Istotną kwestią jest też wybór najlepszej oferty bankowej. Pamiętaj, że zobowiązanie to będzie obciążeniem na wiele lat. Kredyt powinien charakteryzować się korzystnymi warunkami cenowymi, jednak nie jest to jedyne kryterium wyboru. Równie istotne (o ile nie istotniejsze) będą warunki rozliczeń z bankiem oraz zasady udzielania kolejnych transz. Niektóre banki stawiają wygórowane warunki, które mogą sprawić trudności realizacyjne. Oszczędności związane z niskim oprocentowaniem raty mogą być jedynie pozorne. Problemy z realizacją warunków bankowych mogą przeciągnąć prace budowlane i wiązać się z karami finansowymi nakładanymi na kredytobiorcę. Dlatego znacznie lepszym pomysłem będzie wybranie oferty banku, który nie stawia zbyt wygórowanych warunków realizacji inwestycji budowlanej.

Częstym punktem nieporozumień na linii bank – kredytobiorca jest sposób dokumentowania wydatków. Każdy bank może podchodzić do tej kwestii w inny sposób. Niektórym wystarczą faktury VAT, inne wydelegują kontrolę na plac budowy, jeszcze inne będą sugerowały się jedynie kosztorysem budowlanym, dziennikiem budowlanym i zdjęciami. Zwróć na to szczególną uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Pamiętaj, że dobre przygotowanie do zaciągnięcia kredytu może nam oszczędzić wielu problemów i stresu.