Jak państwo może nas zmusić do remontu?

Obserwacja praktycznie każdej polskiej miejscowości może potwierdzić, że stan budynków mieszkalnych bywa bardzo różny. Nie chodzi tylko o kwestie estetyczne. W niektórych przypadkach, dalsze niewykonywanie remontów domu lub bloku może skutkować zagrożeniem dla zdrowia lub życia jego mieszkańców, a nawet postronnych osób (np. przechodniów). Warto wiedzieć, że państwo zarezerwowało sobie możliwość wpływania na decyzje remontowe właściciela lub zarządcy budynku znajdującego się w złym stanie technicznym. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, w jakich okolicznościach urzędnicy mogą nakazać właścicielowi lub zarządcy budynku wykonanie potrzebnego remontu. Ciekawą kwestią jest również administracyjny przymus rozbiórki mocno zniszczonego budynku.

Estetyka również może stanowić podstawę nakazu

Regulacji dotyczących remontowych nakazów, trzeba szukać w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414). Ten wielokrotnie nowelizowany akt prawny zawiera artykuł 66 wskazujący, że lokalny organ nadzoru budowlanego może w drodze decyzji nakazać remont i podać graniczny termin wykonania potrzebnych prac. Przesłankami do takiej ingerencji w prawo własności jest:

• zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia albo stanu środowiska naturalnego
• użytkowanie budynku w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku naturalnemu
• oszpecanie otoczenia przez budynek
• nieodpowiedni stan techniczny obiektu

W praktyce samo oszpecenie otoczenia jest dość rzadkim powodem nakazu remontowego. Warto jednak pamiętać, że w skrajnych sytuacjach bardzo brzydki budynek negatywnie wpływa na wartość rynkową sąsiednich domów, działek lub lokali. Co ważne, prawo budowlane przewiduje możliwość wyłączenia części lub całości budynku mieszkalnego z użytkowania do czasu zakończenia potrzebnych prac. W razie zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, stanu środowiska naturalnego albo mienia, odpowiednia decyzja dotycząca wyłączenia z użytkowania podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona nawet ustnie.

Sądy potwierdzają uprawnienia urzędników z PINB

Ze względu na rosnący koszt remontów, decyzje powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB) o nakazie wykonania określonych prac, dość często budzą kontrowersje. Argumenty powiązane z koniecznością przekwaterowania mieszkańców bloku lub chęcią dokonania sprzedaży budynku mogą nie mieć znaczenia. Przekonała się o tym na przykład poznańska spółdzielnia mieszkaniowa, która 5 kwietnia 2018 r. przegrała sprawę przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu (zobacz: Wyrok WSA w Poznaniu o sygnaturze akt II SA/Po 1016/17). Poznański sąd potwierdził zasadność nałożenia kary grzywny, którą przewiduje prawo w razie niewykonania nakazu remontowego. Taka grzywna dla osób fizycznych wynosi do 10 000 zł. W przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, analogiczny limit wzrasta do kwoty 50 000 zł. Po wykonaniu remontu, można wnioskować o zwrot 75% lub 100% grzywny. Zakończenie remontu skutkuje też umorzeniem niezapłaconych grzywien.

Trzeba pamiętać, że osoba lub firma sprawująca zarząd powierzony nad budynkiem na podstawie artykułu 18 ustawy o własności lokali, podobnie jak wspólnota mieszkaniowa może odpowiadać finansowo za brak niezbędnego remontu. Taka odpowiedzialność występuje nawet jeśli właściciele lokali poprzez swoje postępowanie utrudniali szybki remont (zobacz: Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 czerwca 2016 r. o sygnaturze II SA/Wr 240/16). Warto podkreślić, że oprócz grzywny za niewykonanie remontu mogą zostać nałożone kary m.in. za nieutrzymywanie budynku w odpowiednim stanie technicznym. Nie jest to jednak najpoważniejsza sankcja. Prawo przewiduje bowiem możliwość administracyjnego wykonania niezbędnych prac na koszt właściciela lub zarządcy budynku.

Urząd może również zmusić właściciela do rozbiórki

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę, że ingerencja państwa w prawo własności budynku może dotyczyć rozbiórki. Mowa o decyzji nakazującej rozbiórkę z powodu niewłaściwego stanu technicznego budynku (zobacz: art. 67 ustawy prawo budowlane). Dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują, że w pierwszej połowie 2021 r. urzędnicy wydali 497 takich nakazów na terenie całego kraju. Warto wiedzieć, że w skrajnych przypadkach nakazaną rozbiórkę państwo może wykonać na koszt właściciela budynku. Jest to przykład tzw. wykonania zastępczego.