Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Choć deweloperzy notują rekordy sprzedaży, wielu Polaków nadal wybiera zakup mieszkania z rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór standardu i lokalizacji, a także możliwość znalezienia nieruchomości gotowej do natychmiastowego zamieszkania.

Choć deweloperzy notują rekordy sprzedaży, wielu Polaków nadal wybiera zakup mieszkania z rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór standardu i lokalizacji, a także możliwość znalezienia nieruchomości gotowej do natychmiastowego zamieszkania.
Chętni na kupno mieszkania z drugiej ręki mogą znaleźć zarówno ruinę nadającą się tylko do remontu (co jednak łączy się z niską ceną zakupu), jak i luksusowy apartament, którego cena przyprawi przeciętnego Polaka o ból głowy. Dodajmy do tego dowolność wyboru dzielnicy czy metrażu, a okaże się, że spektrum wyboru mieszkań na rynku wtórnym jest znacząco szersze niż na pierwotnym. Dodatkowym argumentem jest dostępność gotowych mieszkań. Kupno od dewelopera mieszkania, w którym da się zamieszkać w ciągu kilku tygodni, graniczy z cudem. Nabywający taką nieruchomość powinni jednak zachować należytą ostrożność, by nie wejść na minę. Podpowiadamy, jak zminimalizować ryzyko wpadki.

Na początek należy zweryfikować, czy sprzedający nieruchomość ma prawo do dysponowania nią i czy faktycznie jest osobą, za którą się podaje. Pomoże w tym przyjrzenie się aktowi notarialnemu i księdze wieczystej. Większość ksiąg jest dostępnych online, wystarczy znać numer księgi i można ją przeanalizować bez wychodzenia z domu. Im więcej źródeł informacji o nieruchomości zostanie zweryfikowanych, tym lepiej. Oprócz prawa własności warto sprawdzić np. ewentualne służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią (inną niż właściciel nieruchomości). Z punktu widzenia kupującego istotne jest, że prawo to nie wygasa wraz ze sprzedażą lokalu i obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).
Równie groźne może być tzw. prawo dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu, przeglądając dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, że nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

Z punktu widzenia kupującego mieszkanie, kolejnym istotnym tematem jest sprawdzenie, czy nie ciążą na nim zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni. O ile o obciążeniu nieruchomości hipoteką dowiemy się z księgi wieczystej, o tyle brak zaległości z tytułu czynszu powinien udowodnić sprzedający, przedstawiając stosowne zaświadczenie. Podobna sytuacja jest w przypadku dostawców mediów.

W dniu podpisania ostatecznej umowy notarialnej w mieszkaniu nie powinno być zameldowanych lokatorów. Informację taką sprzedający powinien zaprezentować na piśmie. Jeśli ma on wyprowadzić się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto, by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w samym akcie. Prawo w Polsce działa na korzyść lokatorów – kupując nieruchomość, w której ktoś jest zameldowany, narażamy się na spore ryzyko.

Choć nie dotyczy to samej transakcji zakupu, warto pamiętać, że w przypadku części mieszkań z drugiej ręki jesteśmy narażeni na dużo wyższe koszty utrzymania. Starsze budynki często trudniej jest ogrzać, a dodatkowo jest spore ryzyko, że fundusz remontowy znacznie zawyży miesięczny czynsz. Może się okazać, że oszczędność przy zakupie tańszego lokalu będzie złudna, bo wysokie koszty bieżące zniwelują ją po kilkunastu lub nawet kilku latach.

Mówi się, że nie ma darmowych obiadów – zasada ta działa także na rynku nieruchomości. Jeśli ktoś chce sprzedać mieszkanie poniżej wartości, z dużym prawdopodobieństwem z mieszkaniem jest coś nie tak. Warto je dokładnie sprawdzić zarówno pod kątem stanu prawnego, jak i technicznego – czy mieszkanie nie ma ukrytych wad, jak np. nieoczekiwane inwestycje czekające kupującego w przyszłości czy problem z insektami.
Warto też przyjrzeć się otoczeniu kupowanego mieszkania. Bliskość stacji kolejowej lub przystanku tramwajowego to wygoda, ale jednocześnie hałas. Podobnie w przypadku sąsiedztwa wielu innych obiektów. O ile stan aktualny sprawdzić można gołym okiem, o tyle tego, jak okolica będzie wyglądać za jakiś czas, nie widać. Trzeba zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty jawne i ogólnodostępne, wystarczy udać się do urzędu gminy i poprosić o udostępnienie. Plan zawiera informacje o tym, jakie jest przeznaczenie poszczególnych obszarów.

Po podpisaniu wszystkich dokumentów czas na oficjalny odbiór lokalu. Trzeba dołożyć wszelkich starań, by sprawdzić, czy stan nieruchomości zgadza się z tym, co zapisano w akcie notarialnym (warto pamiętać, by jak najwięcej szczegółów zostało tam zapisane). Ważny jest zarówno stan techniczny samej nieruchomości, jak i jej wyposażenie. Doświadczenie pokazuje, że sprzedający potrafią nawet wymontować z mieszkania kaloryfery.
Marcin Krasoń, Home Broker