Inwestowanie w mieszkanie bez podstawowych instalacji - warto?
Jakie są warunki mieszkaniowe, w których żyją Polacy? Niestety wnioski płynące z raportów na ten temat nie brzmią optymistycznie. Około 5,5 mln obywateli mieszka w tzw. warunkach substandardowych, czyli bez dostępu do podstawowych instalacji, są przeludnione bądź znajdują się w złym stanie technicznym.
Jakie są warunki mieszkaniowe, w których żyją Polacy? Niestety wnioski płynące z raportów na ten temat nie brzmią optymistycznie. Około 5,5 mln obywateli mieszka w tzw. warunkach substandardowych, czyli bez dostępu do podstawowych instalacji, są przeludnione bądź znajdują się w złym stanie technicznym.
Takie wnioski płyną z raportu fundacji Habitat for Humanity. Z szacunków tej organizacji wynika, że mieszkań jest po prostu za mało. Jeden z głównych problemów to przeludnienie. Na 1000 mieszkańców przypada 360 lokali, średnia europejska jest o 100 mieszkań wyższa. W Niemczech proporcja ta wynosi 500 mieszkań na 1000 obywateli.
Zła jakość polskich mieszkań
Z Diagnozy Społecznej z listopada 2015 roku wynika, że 17,4 proc. mieszkań w naszym kraju nie posiada ciepłej bieżącej wody, 5,2 proc. nie jest wyposażone w łazienkę z wanną lub prysznicem, a 4 proc. bez ustępu spłukiwanego bieżącą wodą. Gospodarstwa domowe niemające w mieszkaniach ciepłej wody bieżącej znajdują się przede wszystkim w województwie warmińsko-mazurskim i lubuskim (odpowiednio 32 i 26 proc. mieszkań w tych województwach nie miało ciepłej bieżącej wody).
W raporcie podkreślono, że problem ten dotyczy głównie gospodarstw domowych na wsiach. Co ciekawe jednak – choć autorzy raportu podkreślają, że w ostatnich czterech latach we wszystkich klasach miejscowości zamieszkania zaszła w zasadzie poprawa w wyposażeniu mieszkań w analizowane instalacje, to nie dotyczy to miast o liczbie mieszkańców 200-500 tys. w przypadku ustępu spłukiwanego bieżącą wodą oraz w przypadku łazienki z wanną lub prysznicem.
Ponad 2 miliony mieszkań bez ciepłej wody
Choć ogólne warunki mieszkaniowe Polaków się poprawiają, powyższe dane mogą szokować. Dotyczą one przecież tysięcy ludzi. Całościową sumę mieszkań w Polsce szacuje się na niecałe 14 mln. Jeśli przyjąć dane statystyczne z Diagnozy Społecznej, oznaczałoby to, że ponad 560 tysięcy to nieruchomości pozbawione toalet, zaś blisko 2,5 mln nie ma ciepłej, bieżącej wody!
Sprawdź też: Drewniane są najpiękniejsze. Zobacz tylko!
Nic dziwnego, że we wszelkich unijnych rankingach pod względem mieszkalnictwa okupujemy dolne partie tabeli. Przykładowo - jak wynika z danych Eurostatu, średnio 17 proc. obywateli Unii Europejskiej mieszka w przeludnionych mieszkaniach. W Polsce odsetek ten jest niemal 3 razy wyższy (46,3 proc.).
Mieszkania bez toalet to niestety często domena starego budownictwa, z reguły komunalnego, które w naszych warunkach ciągle jest niedokapitalizowane. Gmin nie stać na odpowiednio dużą liczbę takich lokali oraz zapewnienie w nich przyzwoitych warunków.
Jak bardzo brak podstawowych instalacji uderza w cenę nieruchomości?
Przede wszystkim takie mieszkania z góry należy uznać za kompletnie zdekapitalizowane, a więc do kapitalnego remontu.
Z danych ofertowych WGN wynika, że tego typu nieruchomości są przeciętnie o 50-70 proc. tańsze w porównaniu z lokalnymi średnimi cenowymi. Przykładem może być jedna z ofert w Chorzowie wystawiona w cenie 1200 zł od metra. Na rynku wtórnym przeciętne ceny w tej lokalizacji oscylują w przedziale 3200-3500 zł/ mkw.
Zobacz koniecznie: Prawdziwa rewolucja w łazience
We Wrocławiu świetnie zlokalizowane mieszkanie do kapitalnego remontu, położone w ścisłym centrum, zaledwie kilkaset metrów od rynku, jeden z oferentów wystawił za 4900 zł/mkw. Ceny ofertowe w takiej lokalizacji potrafią sięgać jednak nawet 8 tys. zł.
Co zrobić z mieszkaniem pozbawionym podstawowych instalacji
Remont takiej nieruchomości będzie wymagał sporych nakładów finansowych, ale też poświęcenia czasu i energii na formalności. Z punktu widzenia prawa budowlanego jest to już przebudowa mieszkania. Wymaga więc projektu i pozwolenia. Jeśli będzie ingerować w części wspólne nieruchomości, konieczna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli lokal jest komunalny, na takie prace musi zgodzić się gmina.
Mimo wszystko gra jest warta świeczki. W tego typu nieruchomości inwestują ci, którzy są zainteresowani rynkiem najmu bądź późniejszą odsprzedażą z zyskiem. Mieszkanie do remontu w świetnej lokalizacji może być takim inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę. Zanim jednak podejmiesz decyzję, w przypadku nieruchomości zdekapitalizowanej zdobądź jak najwięcej informacji dotyczących jej rzeczywistej wartości. Dobrze jest skorzystać z usług fachowego rzeczoznawcy, a także skonsultować się z przedstawicielami branży budowlanej, którzy sporządzą kosztorys. Warto też wypytać o stan techniczny budynku i ogólne możliwości w zakresie przebudowy pomieszczeń itp.
Symulacja kosztów i ewentualnych szacowanych przychodów ze sprzedaży powinna dać odpowiedź w zakresie opłacalności przedsięwzięcia.
Jeżeli planujesz zakup nieruchomości i chcesz nawiązać kontakt z firmami, które dopasują ofertę mieszkaniową do Twoich potrzeb, wypełnij krótki formularz. Napisz czego potrzebujesz, a firmy same zgłoszą się do Ciebie.
Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN
