Ile deweloper zarabia na mieszkaniu?
Co piąta złotówka wydana na mieszkanie stanowi zysk dewelopera. Przeciętne marże w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań kształtują się na poziomie 1000-1500 zł na każdym metrze kwadratowym, co stanowi ok. 20 proc. ceny. Choć wydaje się, że to dużo, w branży deweloperskiej 7 lat temu marże sięgały nawet i 50 proc.
16.11.2015 11:15
Co piąta złotówka wydana na mieszkanie stanowi zysk dewelopera. Przeciętne marże w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań kształtują się na poziomie 1000-1500 zł na każdym metrze kwadratowym, co stanowi ok. 20 proc. ceny. Choć wydaje się, że to dużo, w branży deweloperskiej 7 lat temu marże sięgały nawet i 50 proc.
Kwotowo najwięcej marży uzyskują obecnie deweloperzy w Warszawie (wśród miast wojewódzkich). Jest to ok. 1500 zł na metrze kwadratowym. Tu jednak także koszty (zwłaszcza gruntów) są najwyższe, stąd relacja ceny mkw. do wysokości marży pozostaje na poziomie ok. 20 proc. W Krakowie deweloperzy na każdym metrze zarabiają średnio około 1300 zł, a we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku – około 1000 zł. Nieco niższe marże - na poziomie ok. 15 proc. - są w Łodzi.
Co jeszcze, oprócz zysku brutto, składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania?
Oczywiście koszty budowy, które na największych rynkach wynoszą 2300-2500 zł/mkw., czyli ok. 30-35 proc.
Spory wydatek dla firm deweloperskich to grunt. Z danych NBP wynika, że w stawce za mkw. około 15-17 proc. to właśnie cena gruntu. W Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5-kondygnacyjnym budynku mieszkalnym) ok. 1300 zł stanowi grunt, a więc 17 proc. Dużo taniej można kupić ziemię np. w Łodzi (ok. 500 zł w cenie mkw. przypada na grunt), ale pozostałe koszty są na poziomie innych miast, natomiast ceny mieszkań na łódzkim rynku są już dużo niższe. Z tego powodu deweloperzy nie mają szansy ‘poszaleć” z marżami.
Złote czasy minęły?
Choć 1000-1500 zł marży w cenie każdego metra kwadratowego wydaje się dużą kwotą, w rzeczywistości złote czasy dla branży deweloperskiej minęły dawno temu – konkretnie przed 7-8 laty. W okresie boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym, gdy ceny rosły nieomal z tygodnia na tydzień, a ludzie szturmowali banki po kredyty, marże deweloperskie dochodziły nawet do 50 proc., plasując się średnio na poziomie 35-40 proc. ceny metra kwadratowego. Dziś te czasy stanowią już przeszłość i to mimo że znów mamy wysoki, a nawet rekordowy popyt. Wg firmy REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży rok do roku został pobity o 11 proc.
Dlaczego ceny mieszkań nie rosną?
Przede wszystkim wynika to z głównych czynników generujących popyt. Obecnie jest to program Mieszkanie dla Młodych. MDM dotyczy tanich mieszkań, ma określone limity cenowe. By się w nich zmieścić, firmy nie mogą poszaleć z marżami. Trzeba też znaleźć tanie grunty.
Kolejna sprawa to stabilność dzisiejszego popytu. Biorąc pod uwagę, że kredyty są bardzo tanie (historycznie niskie stopy procentowe), wyniki akcji kredytowej wcale nie są porywające. Poprawiły się dopiero w połowie tego roku, a przecież od stycznia znów wzrośnie obowiązkowy wkład własny. Wszystko to może negatywnie przełożyć się na popyt, stąd większa ostrożność branży deweloperskiej i chęć zachowania równowagi między popytem a podażą, tak by nie wpaść w nadpodaż mieszkań.
Marcin Moneta, WGN Nieruchomości
