Gdzie najłatwiej można kupić własne "M"?

Już od dłuższego czasu młodzi ludzie chętnie migrują do miast będących dużymi ośrodkami usługowymi i akademickimi (takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław). Metropolie wyróżniają się niską stopą bezrobocia. Ich kolejną cechą jest niestety słaba dostępność metrażu, czyli kiepska relacja między przeciętnym wynagrodzeniem i cenami mieszkań. Analizowany wskaźnik wygląda lepiej w przypadku mniej znaczących ośrodków miejskich. Niestety sytuacja mniejszych rynków pracy w połączeniu z perspektywami demograficznymi większości miast może zniechęcać do zakupu własnego „M” z dala od metropolii.

Dostępność metrażu najłatwiej można zmierzyć, porównując średnią cenę metra kwadratowego oraz przeciętne wynagrodzenie. Takie porównanie oczywiście ma typowo statystyczny charakter. Jeżeli chodzi o największe miasta kraju, dane z pierwszej połowy 2016 r. dotyczą tylko przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Wspomniany wskaźnik jest nieco zawyżony w stosunku do wszystkich wynagrodzeń, ze względu na sposób obliczania i dobór analizowanych podmiotów (przedsiębiorstwa zatrudniające powyżej 9 osób). Tym niemniej aktualny poziom przeciętnego wynagrodzenia (z połowy 2016 r.) dobrze pokazuje różnice pomiędzy rynkiem pracy w miastach wojewódzkich.

Nietrudno zauważyć prawdziwą przepaść, która dzieli Warszawę oraz Białystok i Zieloną Górę. W stolicy przeciętne wynagrodzenie netto oscyluje na poziomie 4000 zł/m-c. Analogiczne wyniki dla Białegostoku i Zielonej Góry w pierwszej połowie 2016 r. były niższe o mniej więcej 1500 zł. W przypadku drugiego z wymienionych miast różnicę płacową skutecznie kompensowały najniższe ceny transakcyjne nowych i używanych mieszkań.

Wyniki z dużych miast przedstawiają się mniej optymistycznie, jeżeli obliczymy powierzchnię nowego i używanego mieszkania możliwą do nabycia za przeciętne wynagrodzenie netto. Po wykonaniu odpowiednich kalkulacji okazuje się, że najgorsza dostępność metrażu jest domeną Krakowa (rynek pierwotny) i Warszawy (rynek wtórny).

Dość słabe są też wyniki z Wrocławia, Białegostoku i Poznania. Na przeciwnym biegunie lokują się Katowice. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku tego miasta wpływ na wyniki mają statystycznie wysokie wynagrodzenia z przemysłu wydobywczego. Taki efekt nie występuje w Opolu, Szczecinie, Łodzi i Zielonej Górze, czyli innych miastach, które wyróżniają się wysoką dostępnością metrażu.

Rynek mieszkaniowy działa również w miejscowościach mniejszych niż miasta wojewódzkie. To dzięki wpływowi tych małych rynków przeciętna cena 1 mkw. lokalu sprzedawanego w 2015 roku wynosiła około 4200 zł. Taki poziom cenowy osiągają tylko nieliczne miasta wojewódzkie (patrz powyższy wykres).

Informacje napływające z rynku wskazują, że w wielu mniejszych miejscowościach średnia cena za 1 mkw. lokalu nie przekracza 3000 zł. Atrakcyjny cenowo jest przede wszystkim rynek wtórny. Według informacji zebranych przez Instytut Rozwoju Miast (2014 r.), w ośrodkach miejskich poniżej 100 000 mieszkańców przeciętne ceny używanego metrażu wahały się od 2100 do 3500 zł/mkw. Z uwagi na stabilność cenową rynku mieszkaniowego można przypuszczać, że obecna sytuacja jest podobna do tej z 2014 r.

Mimo niskiego poziomu cen mieszkania położone w mniejszych miastach nie cieszą się dużą popularnością. Jest to związane z dość kiepską kondycją lokalnych rynków pracy. Obecny poziom cen metrażu w pewnej mierze odzwierciedla stopę bezrobocia i wysokość lokalnych wynagrodzeń. Coraz więcej osób nabywających mieszkanie bierze również pod uwagę perspektywy demograficzne. Mniejsze ośrodki miejskie w pierwszej kolejności odczują skutki emigracji zarobkowej i coraz mniej licznych roczników wchodzących na rynek pracy. Demograficzne problemy oczywiście będą miały bezpośredni wpływ na wartość wcześniej zakupionych mieszkań. Trudno oczekiwać stabilizacji cen metrażu, jeżeli prognozy GUS dla niektórych mniejszych miast zakładają spadek ludności o 10-15 proc. w perspektywie kolejnych dwudziestu lat.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl