Dwa mieszkania wynajmiemy tylko jako firma?

Obowiązujące przepisy w kontekście podatków przewidują dwa główne warianty najmu mieszkań. Mowa o tak zwanym najmie prywatnym oraz wynajmie firmowym prowadzonym w ramach działalności gospodarczej. Wspomniany podział nie wzbudza większych kontrowersji i wątpliwości. Problem polega na tym, że właściciele mieszkań na wynajem często nie wiedzą, czy stałe czerpanie korzyści z dwóch lub trzech „M” zmusi ich do rejestracji i prowadzenia działalności gospodarczej.

Ten temat jest ważny, ponieważ w ramach firmowego wynajmu nie można opłacać niskiego ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% do 100 000 zł rocznie). Spore znaczenie ma także konieczność prowadzenia podatkowej książki przychodów i rozchodów oraz ewentualnego płacenia składek ZUS. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach odpowiedzi na wątpliwości wynajmujących postanowili wyjaśnić, czy najem dwóch lub trzech mieszkań skutkuje już potrzebą rejestracji firmy. Niestety brak jednoznacznych regulacji w tym względzie nie ułatwia sytuacji właścicieli lokali.

Skoro niniejszy artykuł dotyczy opodatkowania wynajmu w ramach PIT, to warto sięgnąć do ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350). Wspomniany akt prawny w artykule 5a punkt 6 zawiera następującą definicję działalności gospodarczej: jest to działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów. Ustawa o PIT wskazuje następujące rodzaje działalności gospodarczej:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa i usługowa
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

Firmowego wynajmu mieszkania dotyczy oczywiście punkt „c)”. Taka ogólna definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT nie odpowiada jednak na pytanie o podatkową kwalifikację wynajmu. Na rządowym serwisie informacyjno - usługowym dla przedsiębiorcy (biznes.gov.pl) możemy przeczytać, że oprócz liczby wynajmowanych mieszkań ważną kwestią jest także zarobkowy charakter najmu oraz jego specyfika polegająca na prowadzeniu działalności w sposób zorganizowany, ciągły i profesjonalny. Ta wskazówka również nie odpowiada na wszystkie pytania wynajmujących. Odpowiedzi trzeba więc szukać w orzecznictwie sądów.

Kwestia kwalifikacji najmu na gruncie podatkowym dość często jest przedmiotem sporu przed sądami administracyjnymi. Właśnie dlatego doczekaliśmy się rozbudowanego orzecznictwa. Przykładem ważnego wyroku jest orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 roku (sygn. akt. II FSK 14/17). We wspomnianym wyroku NSA uznał, że wynajem kilku mieszkań przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. Znaczenia nie ma fakt, że podatnik powierzył obsługę najmu profesjonalnej firmie. Wręcz przeciwnie - taka sytuacja potwierdza zorganizowany charakter wynajmu.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2019 r. na pewno jest ważną wskazówką dla sędziów i urzędów skarbowych. Trudno jednak spodziewać się, że stanowisko fiskusa oraz sądów administracyjnych już niebawem stanie się całkowicie jednolite. Tym niemniej, można wskazać pewne okoliczności, które wyraźnie sugerują, że najem powinien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Chodzi o:

• ciągłe oferowanie przez podatnika wynajmu mieszkań na krótkie terminy
• nieprzerwane czerpanie zysków z wynajmu więcej niż jednego mieszkania
• traktowanie najmu jako głównego źródła utrzymania

Jeżeli ma miejsce co najmniej jedna z powyższych okoliczności, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że fiskus potraktuje najem jako działalność gospodarczą. W razie wątpliwości, podatnik zawsze może wystąpić o interpretację indywidualną dotyczącą podatkowej kwalifikacji wynajmu. Koszt wspomnianej interpretacji wynosi 40 zł, a standardowy okres oczekiwania na nią to 3 miesiące. W czasie epidemii koronawirusa, ten termin został wydłużony do 6 miesięcy. Co ważne, zastosowanie się do interpretacji indywidualnej nie może zaszkodzić podatnikowi (nawet jeśli ulegnie ona zmianie).

Materiał Partnera RynekPierwotny.pl