Czynszowe zaległości: kiedy najemca straci lokum?

Dłuższe zaległości w opłatach na rzecz właściciela lokum powinny skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Przepisy pozwalają na rozwiązanie umowy jako karę za zaległości czynszowe. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że właściciel mieszkania nie ma dowolności w tym względzie. Na szybkie wypowiedzenie umowy najmu (np. po jednomiesięcznym spóźnieniu w zapłacie czynszu) nie pozwala bowiem ustawa o ochronie praw lokatorów.

Wielu właścicieli lokali mieszkalnych poszukuje odpowiedzi na pytania dotyczące rozwiązania umowy w kodeksie cywilnym. Takie osoby powinny wiedzieć, że wspomniany kodeks pełni jedynie uzupełniającą rolę w przypadku najmu mieszkań. Przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych, o ile ustawa o ochronie praw lokatorów nie wprowadza odmiennych regulacji.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) to akt prawny, który zgodnie ze swoją nazwą przyznaje szczególne uprawnienia lokatorom. Według portalu RynekPierwotny.pl dotyczą one również zasad i terminów wypowiedzenia umowy w razie nieterminowej płatności czynszu. Warto dodać, że w myśl ustawy z 21 czerwca 2001 r. lokatorem jest każda osoba użytkująca mieszkanie na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Dlatego ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie nie tylko do najmu mieszkań od prywatnych właścicieli. Na dodatkową ochronę ustawową mogą liczyć m.in. osoby wynajmujące mieszkanie od spółdzielni lub gminy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje specjalny tryb wypowiadania umowy w związku z zaległościami w zapłacie czynszu. Ten akt prawny wskazuje, że wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe, jeśli najemca ma zaległości płatnicze za co najmniej trzy pełne miesiące kalendarzowe i nie uregulował swoich zobowiązań pomimo wyznaczenia mu dodatkowego terminu miesięcznego.

Ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące wypowiadania umowy najmu są bardziej atrakcyjne z punktu widzenia właściciela mieszkania. Taka osoba musi jednak stosować przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 roku, które wydają się o wiele bardziej "pro - lokatorskie". Co ważne, umowa najmu mieszkania nie powinna przewidywać rozwiązań, które są mniej korzystne dla najemcy od zasad ustalonych przez wspomnianą ustawę.

Warto przypomnieć, że właściciele mieszkań nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie najmu, obecnie mają do wyboru ciekawe rozwiązanie w postaci wynajmu okazjonalnego. Dla przedsiębiorców komercyjnie zajmujących się najmem, ustawodawca przewidział natomiast wynajem instytucjonalny.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl obydwie te formy najmu są w gruncie rzeczy dość podobne, a ich główną zaletą wydaje się możliwość szybszej eksmisji zadłużonego lokatora. W przypadku takiej osoby, sąd nie sprawdza bowiem uprawnienia do lokalu socjalnego. Trzeba nadmienić, że przepisy regulujące zasady najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego również znalazły się w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Osoby sądzące, że dzięki zastosowaniu najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego uda się szybciej wypowiedzieć umowę zadłużonemu lokatorowi, na pewno mogą poczuć się nieco zawiedzione. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje bowiem innych zasad wypowiadania umowy "okazjonalnemu" lub "instytucjonalnemu" najemcy. Jeżeli osoba, która wcześniej podpisała umowę najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego jest zadłużona, to wypowiedzenie umowy może nastąpić tylko na ogólnych zasadach. Zatem właściciel mieszkania musi poczekać, aż dług urośnie do wartości trzymiesięcznej i dodatkowo wyznaczyć miesięczny termin na spłatę wszystkich zaległości.

Tytułem podsumowania warto dodać, że przepisy bardziej korzystne dla właściciela nieruchomości obowiązują w przypadku wynajmu lokali użytkowych. W odniesieniu do najmu takich lokali stosuje się bowiem ogólne regulacje z kodeksu cywilnego (bez uwzględniania ustawy o ochronie praw lokatorów). Kodeks cywilny wskazuje, że właściciel lokalu użytkowego może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca zalega z czynszem za dwa miesięczne okresy płatności (zobacz artykuł 687 KC). W takiej sytuacji, również konieczne jest wyznaczenie dodatkowego terminu miesięcznego na spłatę zaległości. Warto jednak podkreślić, że brak spłaty długów w dodatkowym terminie umożliwi właścicielowi lokalu użytkowego wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (bez okresu wypowiedzenia).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl