Bez pozwolenia nie wyremontujesz mieszkania?

Niezależnie od typowo administracyjnych formalności dotyczących poważnego remontu, trzeba pamiętać o powiadomieniu np. spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości mieszkaniowej, kluczowe znaczenie będzie miało rozróżnienie między bieżącą konserwacją, remontem oraz przebudową. Prace zaliczające się do tej pierwszej kategorii (bieżąca konserwacja), nie wymagają żadnych formalności. W przypadku remontu całości lub części budynku, konieczne będzie dokonanie zgłoszenia w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta na prawach powiatu. Wykonanie przebudowy niestety wiąże się z koniecznością otrzymania odpowiedniego zezwolenia. Potrzebną dokumentację składa się w starostwie powiatowym albo w urzędzie miasta na prawach powiatu.

Jak dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl po liberalizacji przepisów obowiązuje wyjątek dotyczący pozwolenia na przebudowę. Na podstawie samego zgłoszenia może być prowadzona przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych, która nie spowoduje uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości. Jeżeli zakres przebudowy domu jednorodzinnego mieści się na zajmowanej działce, to nie będzie ona wymagała pozwolenia lub zgłoszenia.

Definicja remontu oraz przebudowy została podana w ustawie prawo budowlane. Wedle obowiązujących przepisów, remont wiąże się z wykonywaniem prac budowlanych, które mają na celu odtworzenie stanu pierwotnego (niekoniecznie przy użyciu takich samych materiałów) i nie stanowią bieżącej konserwacji. Przykładem remontu może być wymiana rur w łazience nieskutkująca zmianą ich przebiegu i powstaniem nowych elementów budynku. Poważna zmiana sposobu działania instalacji (np. montaż ogrzewania podłogowego), stanowi już przebudowę domu lub lokalu.

Przepisy niestety nie podają jej dokładnej definicji. Przyjmuje się, że do prac konserwacyjnych zaliczane są czynności niebędące przebudową oraz remontem, które jednocześnie nie skutkują przywróceniem stanu pierwotnego. Przykładem bieżącej konserwacji będzie np. malowanie ścian oraz wymiana glazury lub armatury sanitarnej. Według Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, bieżącą konserwacją jest także wstawienie nowych okien o tych samych wymiarach co poprzednie. Niestety część sądów w przeszłości nie podzielała takiej interpretacji przepisów. Dlatego przezorni właściciele nieruchomości powinni potraktować wymianę okien (bez zmiany otworów okiennych) jako remont i w razie konieczności dokonać zgłoszenia.

Czym jest przebudowa

Zgodnie z ustawą prawo budowlane, przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych skutkujących zmianą parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego - z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Przykładem przebudowy będzie na przykład zmiana konstrukcji dachu albo wymiana okien połączona ze zmianą wymiaru otworów okiennych.

O poważnym remoncie musi wiedzieć twoja wspólnota lub spółdzielnia

Niezależnie od konieczności dokonania powiadomienia o remoncie lub uzyskania zgody na przebudowę nieruchomości mieszkaniowej, wszyscy najemcy muszą pamiętać o uzgodnieniu szczegółów prac z właścicielem lokum (np. spółdzielnią, samorządem lub TBS-em). Ten obowiązek dotyczy również mieszkań użytkowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wspomniane mieszkania pozostają własnością spółdzielni, mimo że sposób ich użytkowania jest podobny jak wyodrębnionych lokali.

Więcej o zasadach przeprowadzania prac budowlanych może powiedzieć statut lub regulamin danej spółdzielni. Jednolite zasady dotyczące remontów mieszkań, ustalają również samorządy oraz TBS-y. Tacy właściciele mieszkań jak samorządy, TBS-y i spółdzielnie muszą wyrazić zgodę na poważniejsze prace remontowe nawet wtedy, gdy remont nie dotyczy części wspólnych.

Właściciele prywatnych mieszkań w budynkach wielorodzinnych mają więcej swobody, gdyż uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej zwykle nie wymagają prace nienaruszające części wspólnych. Trzeba jednak pamiętać, że regulamin danej wspólnoty może przewidywać pewne obowiązki właściciela mieszkania (dotyczące np. wywożenia gruzu) lub ograniczenia dobowego czasu prac budowlanych.